REAL ESTATE

지난 15일(현지시간) 미국 중앙은행 연방준비제도(Fed, 이하 연준)는 인플레이션 급등을 막기 위해 기준 금리를 0.75% 인상하는 '자이언트 스텝'을 단행했다. 이날 파월 연준 의장은 기자회견에서 물가 잡기를 통화정책 최우선 순위에 두겠다는 뜻을 밝혔다. 그러면서 생애 첫 주택 구입을 계획하는 잠재 바이어들을 향해 "주택 구입 결정을 재고할 필요가 있다"라고 당부했다. 파월 의장은 또 22일 의회에 출석한 자리에서도 부동산 시장으로의 영향에 대해 언급했다. 그는 "부동산 가격 상승은 저금리로 인한 수요 증가, 그리고 공급 부족에서도 원인을 찾을 수 있다"며 "공급 부족은 장기적으로 해결해야 하는 문제다. (연준의 정책을 통해) 부동산 시장이 보다 수요와 공급이 균형을 이룬 지속 가능한 상태로 돌아가기를 기대한다"라고 말했다. 그간 연준은 리세션을 불러오지 않으면서도 팬데믹 기간 중 뜨거웠던 주택시장을 잠재우기 위해 금리인상 폭과 시기를 조절해왔다. 주택시장이 금리 인상에 민감하게 반응하기 때문이다. 특히 미국 경제에서 상당한 부분을 차지하기 때문에 경기를 반영하는 바로미터로 여겨지기도 한다. 이런 가운데 일부 시장 전문가들은 미국 주택시장이 하락세로 돌아설 수 있다고 전망하고 있다. 베어마켓으로 돌아선 주식시장과 힘겨운 겨울나기에 돌입한 크립토 시장에 이어 주택시장마저 무너질 수 있다는 우려가 나온다. 미국의 현 주택경기와 하반기 시장 전망에 대해 살펴봤다.

메타버스 공간에서 가상 부동산 판매가 급증하고 있다. 이런 가운데 부동산 판매를 위한 모기지 상품까지 등장해 눈길을 끈다. 지난 1일(현지시간) 인사이더, 내셔널 모기지 뉴스 등 주요 매체에 따르면 '테라제로 테크놀로지(TerraZero Technologies)'는 최초로 메타버스에서 부동산을 매입할 때 필요한 모기지 론을 발행했다. 이 회사는 '디센트럴랜드'에 있는 9만 2000 파슬(Parcel) 매입에 대한 4만 5000달러 규모의 모기지를 발행했다고 밝혔다. 상환 기간은 2년인 것으로 알려졌다. 다만 계약금과 이자율 등은 공개하지 않았다. 회사 측은 "전통적인 부동산 모기지 대출 심사를 따랐고, 구매 자금은 자체 조달했다"며 "대출금이 상환될 때까지 소유권(Deed)는 NFT(대체불가능한토큰)형태로 우리가 보관한다"고 설명했다. 댄 레이직(Dan Reitzik) 테라제로 CEO는 발표에서 "모기지와 자금 조달 가능성은 메타버스 상에서의 개발을 가속화할 것"이라며 "이 새롭고 흥미로운 경제의 최전선에 서게 돼 기쁘다"고 소감을 밝혔다. 향후 메타버스 상의 부동산을 매입하고 있는 바이어는 테라제로의 웹사이트에서 메타버스 토지 목록을 탐색한 후, 회사와 중개 절차를 거쳐 모기지를 받고 매입을 완료할 수 있다. 테라조로는 현재 특정 은행과 파트너십을 맺고, 모기지 상품을 확장하고 있다. 또 바이어가 가상 부동산을 찾고, 모기지를 계산할 수 있는 메타버스 부동산 플랫폼 '아마디아(Amadea)'도 구축 중이다.

미국 최대 부동산 거래 플랫폼 질로우(Zillow) 공동 창업자 및 전 최고경영자(CEO) 스펜서 라스코프(Spencer Rascoff)가 최근 16살 딸과 함께 푸드 소셜 미디어 앱 '리콘 푸드(Recon Food)'를 론칭했다. 라스코프는 지난 4일(미 현지시각) 시애틀에서 열린 긱와이어(GeekWire) 컨퍼런스에 참석해 리콘 푸드가 왜 페이스북을 비롯한 다른 소셜 미디어와 비교해 더 긍정적이고 세대의 니즈를 잘 반영하는지에 대해 설명했다. 같은 날 페이스북, 인스타그램, 왓츠앱 시스템이 다운돼 6시간 동안 전세계 사용자들이 접속 장애를 겪었다. 리콘 푸드는 음식을 주제로 한 콘텐츠를 사람들과 공유하고 연결하는 소셜 미디어 앱이다. 이미 '소셜 미디어 플랫폼이 충분히 많지 않냐'는 질문에 라스코프는 “소셜 미디어는 너무 광범위하고 수평적이 되어버려서 수직적 범주로 분리되고 있다”며 “ 하이킹의 올트레일즈(AllTrails), 사이클링의 펠로톤(Peloton)처럼 음식도 자체 소셜 미디어를 가질 수 있을 정도로 충분히 큰 카테고리"라고 소신을 밝혔다. 그는 또 "음식을 주제로 한 소셜 미디어는 다른 소셜 미디어와는 달리 정치적이지 않고, 유해한 영향을 주지 않으며 스트레스도 없다"면서 필요성을 강조했다. 라스코프는 딸과 함께 리콘 푸드를 창업한 것과 관련, 제품 개발 다양성의 중요성을 보여주는 완벽한 사례라고 설명했다. 10대 딸이 가진 시각을 통해 전통적인 소셜 미디어가 이용자들을 지치게 하고, 소셜 미디어 안에서도 수직적인 구분을 통한 새로운 범주가 필요하다는 통찰력을 얻었다는 것이다. 그는 “혼자 일했을 때보다 딸을 통해 얻은 다양한 시각을 통해 훨씬 더 나은 플랫폼을 구축할 수 있었다”고 강조했다.질로우의 창업자인 라스코프는 소액 투자로 부동산 거래 편의성을 높인 스타트업 '파카소' 공동 창업자 겸 회장을 겸직하고 있다. 그는 이날 부동산 시장의 새로운 트렌드인 아이바잉(iBuying, 중개인 없이 소유자가 집을 파는 방식)에 대해서도 언급했다. 라스코프에 따르면 현재 아이바잉 시장은 미국 내 전체 부동산 거래의 0.5%를 차지한다. 향후 5년 뒤 5%, 장기적으로 10% 이상을 차지하는 시장이 될 것으로 예상된다. 그는 “부동산 거래 방식에 대한 소비자의 기대가 바뀌었다”며 아이바잉시장에 대해 낙관적인 전망을 내놨다. 다음은 대담 전문이다.

글로벌 기업들의 대도시 '엑소더스'는 어제오늘 일이 아니다. 이런 현상은 코로나19 팬데믹으로 인해 일과 업무 공간의 개념이 바뀌면서 더욱 가속화하는 분위기다.월가의 금융사 ‘스테이트 스트리트’(State Street)가 뉴욕 사무실을 철수하기로 했다는 발표가 대표적이다. 이 회사는 월가의 명물인 ‘두려움 없는 소녀상’을 설치한 것으로도 잘 알려져 있다.월스트리트저널(WSJ)은 지난 16일(현지 시각) “맨해튼 사무실 직원들이 복귀할 일이 없어졌다”며 “록펠러 센터 인근 2곳의 오피스와 함께 재임대하기로 했다”고 전했다. 보스턴에 본사를 둔 이 회사는 지난 5월 뉴욕 근무 직원 500여 명을 대상으로 오피스 폐쇄 준비에 돌입했다. 직원들은 인근의 주를 근무지로 선택, 재택근무와 사무실 근무를 병행하는 하이브리드 형태로 근무하게 됐다. 스테이트 스트리트 대변인은 WSJ과의 인터뷰에서 “하이브리드 근무를 위해 부동산 전략을 수정했다”라고 밝혔다.

코로나 확산으로 경제 성장에 대한 우려가 가시화되면서 금리가 계속 낮아지고 있지만 주택 구매 수요는 여전히 살아날 기미를 보이지 않고 있다.미 모기지 은행업 협회(MBA)가 지난 4일(현지시각) 발표한 주간 모기지 신청 수요는 지난 주 대비 1.7% 하락했다. 부족한 재고와 연간 17%나 높을 정도로 무섭게 오르는 주택 가격에 부담을 느낀 구매자들이 시장에서 멀어지고 있음을 반영하는 것으로 풀이된다.30년 고정 모기지 금리는 올해 2월 이후 처음으로 3% 아래로 떨어졌다. 코로나 확산이 경제 성장에 부담이 될 것이라는 전망이 커지면서 투자자들이 안전자산인 국채로 몰려들어 장기 국채 금리가 하락한 데 영향을 받았다.MBA의 수석 이코노미스트인 마이크 프랜탄토니는 올해 1월 이후 계속 둔화하는 구매 수요의 원인으로 부족한 재고를 꼽았다. 수요는 충분하지만 부족한 재고로 인해 가격이 계속 상승하고 있다는 것.미시건대의 소비자 설문조사에 따르면 미국인들의 주택 구매에 대한 상황을 묻는 지표가 1980년대 이후 최악의 수준으로 떨어졌다는 점에서 상황은 더 심각하다. 주택 구매의 경제성(Home Affordability)이 부족한 재고와 높은 가격으로 인해 최악으로 치달으면서 구매자들이 렌트시장으로 몰리고 있다.그리고 이는 미국 역사상 가장 뜨거운 렌트시장의 붐으로 돌아오고 있으며 임대료는 천정부지로 치솟는 결과로 나타나고 있다.

지난해 코로나 팬데믹으로 대부분 회사가 재택근무를 시작하자 상업 부동산 업계는 큰 타격을 입었다. ‘뉴욕 시대는 끝났다’, ‘아무도 사무실에 돌아가고 싶어하지 않는다' 등과 같은 소식이 끊이지 않았다. 과연 뉴스 헤드라인에서 전하는 이러한 현상이 실제로 일어나고 있을까? 더밀크는 뉴욕의 랜드마크 록펠러센터(​Rockefeller Center​)를 소유한 티시먼 스파이어(Tishman Speyer)의 롭 스파이어(Rob Speyer) 최고경영자(CEO)의 의견을 들을 수 있었다. 그는 지난 27일(미 현지 시각) 월스트릿저널이 주최한 '도시의 미래' 컨퍼런스에 참석해 현재 상업 부동산 트렌드에 대해 전했다. 뉴욕 사무실이 전부 비어있다는 소문에 대해 그는 “뉴욕은 5월 초부터 다시 살아났다”며 뉴욕의 끝을 예측하는 소문을 살면서 다섯 번이나 들었지만, 매번 틀렸었다고 강조했다. 대부분의 뉴욕 임차인은 미국 노동절(9월 6일)을 목표로 사무실에 돌아올 계획을 하고 있다. 인재가 모여있는 도시로 다시 기업들이 몰려들 수 밖에 없다는 입장이다. 또한 그는 팬데믹 중에도 일부 상업 부동산 시장은 활동적이었다고 전했다. 지난 7월 초, 틱톡의 모기업인 바이트댄스와 상해 프로젝트로 티시먼 스파이어 역사상 가장 큰 거래를 체결했다며 그의 기업은 코로나 시기에도 여러 거래를 성사시켰고 프롭테크(PropTech, 부동산 자산 property + 기술 technology 합성어)에도 투자도 했다고 강조했다.“앞으로 부동산은 건물보다는 인재들에게 힘을 실어주는 곳이 될 것”이라고 전망했다. 그는 사람들이 사무실 공간에 오고 싶어 하도록 만드는 것이 그의 할 일이라며, 사무실에 출근하는 사람들을 위한 편의 서비스에 대해 언급했다. 이제 사무실 건물은 마치 호텔과 같을 것이다. 클럽하우스에서 음식도 먹고 낮잠도 자고 요가 레슨도 받을 수 있고, 앱으로 음식을 주문하면 자기 책상으로 배달될 것이다. 기술이 가능한 선에서 그의 고객이 원하는 것을 제공하겠다는 주장이다.다음은 세계적인 부동산 운용사인 티시먼 스파이어의 롭 스파이어 CEO의 대담 전문이다.

위험신호를 울리는 글로벌 부동산 버블"집값이 올라도 너무 올랐어!" 한국 뿐 아니라 미국에서도 점심, 저녁 자리에서 '주택가격'은 가장 많이 대화하는 주제다. 팬데믹 이후 전세계는 그동안 보지 못했던 전례없는 수준의 정부의 '돈풀기' 를 했는데 그 영향으로 부동산 가격이 크게 올랐기 때문이다. 이 현상은 전세계적으로 확산됐다. . 때문에 전세계 부동산 시장은 2008년 금융위기 이후 보지 못했던 수준의 버블 경고를 깜빡이고 있다. 실제 블룸버그 이코노믹스가 경제협력개발기구(OECD) 국가를 상대로 한 부동산 버블의 심각함 정도를 5개의 지표로 종합적으로 집계한 결과, 뉴질랜드를 시작으로 캐나다, 영국, 미국등이 모두 상당히 심각한 수준의 거품이 형성되어 있다고 발표했다. 한국은 23개국 중 19위 수준의 거품정도를 나타냈다. 부동산 시장이 전세계적으로 버블을 보이고 있는 이유는 전례없는 정부 부양책을 비롯, 저금리 정책, 높은 저축, 부족한 주택 재고, 그리고 글로벌 경제에 대한 회복 기대가 모두 작용됐다. 5개의 핵심 지표중 주택가격대비 임대료 비율(Price to Rent ratio)과 주택가격대비 소득 비율(Price to Income ratio)은 주택가격의 지속성을 평가하는데 미국의 경우 상대적으로 이 지표가 덜 과열된 수준을 보이는 것으로 나타났다. 나머지 가격상승률은 상당히 과열된 것으로 나타나 현재 미국 부동산 시장의 모멘텀은 여전히 가파르게 상승하고 있음을 시사했다. 다만 최근 부동산 가격의 버블 위험이 상승하고 있음에도 여전히 금리가 낮고 대출 기준이 이전과 비교해 현저히 높아 향후 다가올 위험은 부동산 시장의 둔화가 될 것으로 전망했다.

"집값이 올라도 너무 올랐어요" "저 집 얼마에요?" 주위에서 쉽게 들을 수 있는 말이다. 코로나 팬데믹 이후 주택 가격 상승은 특정 국가나 지역에만 해당되지 않는다. 전세계 곳곳에서 오른 집값으로 신음하고 있으며 급속도로 상중 중인 주택가격은 글로벌 경제 회복에 악영향을 줄 것이라는 분석이 제기됐다. 8일(현지시간) 전미 부동산협회(NAR)에 따르면 지난 2021년 3월 미국 기존주택의 중위판매가격(Median sales price)은 전년 동기대비(YoY) 17.2% 상승한 32만 9000달러로 1999년 가격을 추적하기 시작한 이후 가장 높은 수준을 기록했다.주택가격의 비정상적인 상승은 비단 미국만의 문제가 아니다. 글로벌 부동산 기업인 나이트프랭크(Knight Frank)지수에 따르면 전 세계 주택가격은 지난 10년간 무려 60%가 상승했다. 팬데믹이 있던 2020년에는 평균 5.6%가 상승했는데 일부 시장에서는 20%에서 30%가 상승했을 정도로 주택시장은 ‘비이성적으로’ 뜨거웠다.댈러스 연준(Federal Reserve Bank of Dallas)이 모니터링한 결과도 크게 다르지 않았다. 2020년 주요 16개 국에서 주택가격이 4.91%올랐는데 이는 부동산 버블이 있던 2006년 이후 가장 큰 폭의 상승세이다.문제는 팬데믹으로 인해 전세계의 경기성장세가 3.3% 축소되는 침체기간에 발생한 주택시장의 ‘나홀로 상승’이라는 점이다.

리파이낸싱, 할 사람은 다했다! 시장금리가 연일 하락세를 보이며 모기지 금리도 3주 연속 낮아졌다. 그러나 리파이낸싱 수요가 떨어져 팬데믹 이후 주택 구입을 시도한 인파의 숨고르기가 이어지는 것이 아니냐는 분석이다. 29일(미 현지시간) 모기지 은행업 협회(MBA)에 따르면 지난 주 모기지 신청 수요는 전체적으로 2.5%가 감소했고 주택 구매를 위한 수요는 5%가 감소했다. 이처럼 금리가 지난 2월 이후 가장 낮음에도 리파이낸싱 수요는 1% 감소했다. 올 들어 계속 오르던 금리가 3주 연속 하락세를 보임에도 불구하고 성수기인 4월 수요가 힘을 받지 못한 것이다. MBA 측은 "리파이낸싱을 할만한 사람들은 대부분 한 것으로 풀이된다"는 의견을 보였다. 이는 지난 15년간 가장 빠른 속도로 올랐던 집값과 기록적으로 낮은 매물량이 절대적인 영향을 끼쳤다. 그렇다고 집 구매 수요가 사라진 것은 아니다. 컨퍼런스보드의 소비자심리지수 중에서 집을 구입하기 원하는 사람들은 부동산 버블이후 10여년만에 가장 높은 수준일 정도로 뜨겁다. 그러나 주택 구매 수요를 억누르는 것은 '살만한' 매물이 없고 소위 '미친속도'로 오르고 있는 집값 때문이다.주택담보대출 현황 및 금리 추이전체 모기지 신청: 전주 대비 2.5% 감소주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 5% 감소리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 1% 감소30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.20% -> 3.17%30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.34% -> 3.28%FHA 30년 고정 모기지 이자율: 3.15% -> 3.12%15년 고정 모기지 이자율: 2.65% -> 2.55%1/5 ARM 모기지 이자율: 2.67% -> 2.59%

모기지금리 2개월래 최저, 수요급등미국의 주택담보대출(모기지) 금리가 2주 연속 하락세를 보이면서 움츠러들었던 주택 대출 수요가 반등하고 있는 것으로 나타났다. 모기지은행협회(MBA)에 따르면 지난 주 모기지 신청건수는 전주에 비해 8.6%가 급증했으며 리파이낸싱은 10%, 주택구매 수요는 6%가 증가했다.이는 30년 고정 모기지 이자율이 2주전만해도 3.36% 였으나 3.20%로 2개월래 최저치로 하락하면서 그동안 기회만 보던 모기지수요가 일제히 몰린것으로 풀이된다. 낮은 금리가 주택시장의 수요에 얼마나 큰 영향을 미치는지 여실히 보여주는 사례다. 이번주도 모기지 금리를 선행하는 미 국채수익률이 낮아지는 추세여서 봄 이후 본격적인 성수기를 맞이하는 부동산 시장에는 큰 성장동력이 될 수 있을것으로 전망이 되고있다. 모기지은행협회는 " 주택 구매 시장이 계속 강세를 보일것이며 고용시장의 빠른 회복세가 이를 뒷받침하는 요인이 될 것이다"고 분석했다.그러나 여전히 주택 가격이 '역대급'으로 높은 편이고 주택 공급 부족현상이 미 전역으로 확산되고 있어 잠재적 구매자들의 발길을 돌리는 요인으로 작용하고 있다.

‘집값 안정’은 한국, 미국 등 전 세계 어디나 공통된 화두다. 끊임없이 치솟는 집값에 무주택자는 설움이 크다. 올해 집값은 어떻게 될까? 주택가격은 공급부족 현상이 심해져 계속 오를 가능성이 크고, 지난해 억눌렸던 ‘렌트비’도 올해 크게 올라갈 가능성이 높다는 연구가 나왔다. 미국의 프롭테크 기업 레드핀(Redfin)이 발표한 자료에 따르면, 주택 매물은 지난해 동기 대비 13%나 줄어든 반면 주택 구입 수요는 60% 증가, 미국 집값이 2021년에도 상승할 것으로 예상된다. 이는 워낙 주택 시장 물량이 부족한데다 사상 최저에 가까운 대출금리 때문이다. 주택 물량 부족으로 가격이 오르고 매수자 간 경쟁을 부추기고 있는 상황. 실제 미 부동산 중개업 협회(National Association of Realtors)는 지난해 기존 주택가격의 중간값이 처음으로 30만 달러를 넘어섰고 11월에는 전년 동월 대비 15% 오른 31만800달러를 기록했다고 분석했다. 집을 내놓는 사람들도 줄었다. 시애틀의 경우 전년 동기 대비 매물은 36% 감소했고 신규 주택 공급도 13% 감소했다. 전국적으로도 2020년 11월 말 주택시장에 나온 물량 128만 채는 2019년 11월보다 22% 감소한 수준으로 수십년 만에 최저치에 육박한다.

4월이다. 지난 주까지 미국 등 각국 정부를 쳐다보고 있었다면 이제는 ‘실물 경제’가 어떻게 움직일지 주목해야 한다. 4월엔 직원 고용을 계속 할지, 임시해고할지, 임금을 다 줘야 할지, 부분만 줘야 할지, 임대료를 내야 할지, 미뤄야 할지, 일부만 내야 할지, 심지어 식당을 해야 할지, 말아야 할지, 제품(서비스, 음식) 가격을 올려야 할지를 결정해야 할 시기다.