이번주 연준의 통화정책회의 발표 후 제롬 파월 연준 의장은 주택시장에 대해 “큰 불균형으로 주택 가격이 지속 불가능할 정도로 빠르게 오르고 있다.”며 다시 사람들이 주택을 살 수 있고 합리적인 가격으로 시장이 회복하도록 하기 위해 “조정을 겪어야 할 것.”이라 경고했습니다. 사실 파월 의장이 주택시장에 경고를 한 것은 이번이 처음이 아닙니다. 지난 6월에도 "지금은 집을 살 시기가 아니다."라면서 약간의 리셋이 필요하다고 했죠. 금리인상으로 부동산 시장이 직격탄을 맞을 것이란 사실을 시인한거죠.
미국판 ‘직방’으로 불리는 부동산 중개업체 ‘레드핀(Redfin)’이 3월 31일(현지 시각) 내놓은 미국 주택 시장 전망이다. 미국 주택 가격은 여전히 높은 수준이지만, 최근 주택 구매자들의 행동 변화가 포착되고 있다는 것이다. 홈투어란 잠재 구매자가 매물로 나온 집을 둘러보는 행위를 뜻한다.2012년 설립된 레드핀은 미국 전역에서 부동산을 중개하는 업체로 400개 이상 미국 대도시의 부동산 매매 정보를 확보하고 있다. 2015년부터 미국 주택 시장 데이터를 집계해 보고서를 발간해 왔다.
지난해 미국 주택시장은 그 어느 때보다 호황을 누렸다. 사상 최저 수준의 모기지 이자율과 코로나19 팬데믹으로 촉발한 수요가 폭발하면서 공급 부족 상황과 맞물린 탓이다. 이 때문에 최근 경제학자들 사이에서는 '부동산 버블'에 대한 조심스러운 전망이 나오기 시작했다. '버블'의 사전적 정의를 보면 투자, 생산 등 실제 조건이 따르지 않는데도 물가가 오르고 투기 현상이 심해지면서 돈의 흐름이 활발해지는 현상이다. 지난달 31일(현지시간) 댈러스 연방준비은행은 경제학자들과 연구원이 작성한 보고서에서 '버블' 가능성을 지적했다. 연구진은 보고서에서 "2000년대 초반 이후 처음으로 미국 주택시장이 비정상적인 움직임을 보이고 있다"면서 "지난해 주택 가격이 펀더멘탈과 점점 더 멀어지고 있다는 지표들이 나오고 있다"라고 밝혔다. 리얼터 닷컴에 따르면 미국의 일반적인 주택 리스팅 가격은 지난 2년간 27%나 급등했다. 또 지난 3월 31일 현재 미국의 전국 주택 가격 중간값은 기록적인 수준인 40만달러를 넘어섰다.댈러스연은은 미 주택시장 '거품' 이상 징후를 판단하기 위해 3가지 지표를 분석했다. 우선 '과열(exuberance)' 추적 통계적 모형을 조사한 결과, 현재 과열 지표가 115%로 나타났다. 이 모형은 경제 펀더멘털로 설명할 수 없을 정도로 가격이 급격하게 오르고 있는 지를 평가하는 지표다. 과열 지표가 95%를 넘으면 "비정상적인 폭발적 행동'을 경험하고 있다는 것을 의미한다.
코로나 확산으로 경제 성장에 대한 우려가 가시화되면서 금리가 계속 낮아지고 있지만 주택 구매 수요는 여전히 살아날 기미를 보이지 않고 있다.미 모기지 은행업 협회(MBA)가 지난 4일(현지시각) 발표한 주간 모기지 신청 수요는 지난 주 대비 1.7% 하락했다. 부족한 재고와 연간 17%나 높을 정도로 무섭게 오르는 주택 가격에 부담을 느낀 구매자들이 시장에서 멀어지고 있음을 반영하는 것으로 풀이된다.30년 고정 모기지 금리는 올해 2월 이후 처음으로 3% 아래로 떨어졌다. 코로나 확산이 경제 성장에 부담이 될 것이라는 전망이 커지면서 투자자들이 안전자산인 국채로 몰려들어 장기 국채 금리가 하락한 데 영향을 받았다.MBA의 수석 이코노미스트인 마이크 프랜탄토니는 올해 1월 이후 계속 둔화하는 구매 수요의 원인으로 부족한 재고를 꼽았다. 수요는 충분하지만 부족한 재고로 인해 가격이 계속 상승하고 있다는 것.미시건대의 소비자 설문조사에 따르면 미국인들의 주택 구매에 대한 상황을 묻는 지표가 1980년대 이후 최악의 수준으로 떨어졌다는 점에서 상황은 더 심각하다. 주택 구매의 경제성(Home Affordability)이 부족한 재고와 높은 가격으로 인해 최악으로 치달으면서 구매자들이 렌트시장으로 몰리고 있다.그리고 이는 미국 역사상 가장 뜨거운 렌트시장의 붐으로 돌아오고 있으며 임대료는 천정부지로 치솟는 결과로 나타나고 있다.
미 부동산 시장 가격이 글로벌 경제위기를 불러온 지난 2008년의 서브프라임 모지기 시기를 뛰어넘은 것으로 나타났다. 그러나 글로벌 금융위기를 촉발했던 것처럼 '버블이냐'에 대한 논란은 계속되고 있다. 지난 27일(현지시간) 발표된 S&P/케이스-쉴러 주택가격지수에 따르면 지난 5월미국의 주택가격 상승률은 전국적으로 전년 대비 평균 16.6% 상승했다. 전월(4월) 주택가격이 14.8%를 기록, 지난 1988년 이후 가장 빨리 집값이 오른 역대 최고를 기록했는데 5월엔 그보다 더 집값이 뛰어오른 것이다. 이로써 미국의 주택가격은 12개월 연속 상승세를 기록하게 됐다. 지금 시장에서는 "집값이 너무 빠른 속도로 오르고 있다"며 비명을 지르고 있느데 이 것이 숫자로 증명된 것이다. 미국 주택가격 상승세는 팬데믹이 초래한 고압경제(수요가 공급을 항상 앞서는상태)의 또다른 모습이다. 팬데믹 이후, 저금리 기조와 낮아진 물량이 높은 수요를 만나면서 집값이 폭등한 것이다. 이 같은 집값 폭등 현상은 자연스럽게 2008년 글로벌 금융위기를 불러온 '서브프라임 사태'와 비교하게 된다. 그때와 지금은 무엇이 다를까?
미국의 주택가격이 제한된 공급 속에서 경쟁하는 주택 구매자들의 강한 수요에 4월 역대 가장 빠른 속도로 상승했다. 미 전역의 주요 20대 도시의 평균 주택 가격을 집계하는 S&P 코어로직 케이스 쉴러 전미 주택가격 지수에 따르면 4월 주택가격은 전년대비 14.6% 상승하며 1987년 지수를 집계한 이래 가장 큰 폭의 연간 상승률을 기록했다. 주택가격의 이상 과열은 기록적으로 낮은 매물에 성수기를 맞아 수요가 계속 증가하면서 급등한 것으로 분석된다. 오늘 발표된 5월의 잠정판매지수는 전월대비 무려 8%나 급등하면서 4월의 -4.4%와 5월의 전망치였던 -0.8%를 크게 상회했다. 잠정주택판매 지수는 계약이 됐지만 아직 클로징이 되지 않은 주택의 판매를 나타내는 지수로 일반적으로 미 주택판매의 90%를 차지하는 기존주택판매 지수의 선행지표로 인식된다. 5월 주택 공급은 소폭 상승했지만, 여전히 전년대비 20%나 낮을 정도로 부진한 가운데 판매수요가 가파르게 오르면서 5월의 주택 중위값(Median Price)은 처음으로 35만 달러를 돌파, 1년 전보다 약 24%나 폭등한 것으로 나타났다.
미국 주택가격이 부족한 공급에 수요가 치솟으며 15년래 가장 높은 수준으로 오르고 있습니다.오늘(25일, 현지시각) 발표된 S&P 코어로직 케이스쉴러 주택가격지수에 따르면 4월 미국 주택가격은 작년과 비교해 13.3% 상승했습니다. 지난 3월 2005년 12월 이후 가장 높은 상승세를 보였던 12% 상승세를 뛰어넘는 수준입니다. 무려 4개월 연속 두 자릿수 급등행진입니다.반면 주택 매물은 사상최저 수준을 기록하고 있습니다. 눈을 씻고 찾아봐도 매물은 찾을수가 없을 지경입니다. 주택 구매자로써는 최악의 시기이고 판매자로써는 이보다 좋은 시기는 단언컨데 없었습니다. 하지만 워낙 구매자에게 불리한 조건이 이어지다보니 판매는 둔화되는 시그널이 나타나고 있습니다.전미 부동산 협회(NAR)에 따르면 3월 주택 판매는 전년 대비 28%가 감소했고 4월 역시 20%가 감소했습니다. 수요가 빠르게 감소하고 있음에도 많은 전문가들은 수요-공급 불균형으로 인한 주택 시장의 가격 상승세가 계속 이어질 것으로 전망하고 있습니다.주택 가격 지수를 집계한 코어로직(CoreLogic)은 여전히 주택 구매 수요가 높고 둔화될 기미가 보이지 않아 향후 두 자릿수의 상승세가 당분간 이어질 것으로 전망한다고 발표했습니다.피닉스(Phoenix, AZ)는 주요 20개 도시중 가장 빠른 20%의 가격 상승세를 기록했으며 그 다음으로 샌디에이고(San Diego, CA)가 19.1%의 상승세를 보였습니다.한편 연방 주택 금융청(Federal Housing Finance Agency)이 별도로 집계한 주택 가격 지수는 지난 3월 1년전보다 13.9%로 더 높아 1991년 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다.
미국에서 모기지 금리가 4월 이후 3.36%에서 3.11%로 낮아지면서 부동산 시장 성수기와 맞물려 대출 수요가 증가하고 있다. 미국 모기지 은행업협회(MBA)에 따르면 지난주 모기지 수요는 전주 대비 총 2.1% 증가했다. 리파이낸싱(재융자) 수요도 3% 증가했다. 그럼에도 주택 구매 수요는 매물 부족에 대한 부담으로 1% 증가에 그쳤다. 30년 고정모기지 이자율(일반 대출 기준)은 지난주 3.18%에서 3.11%로 감소하며 지난 2월 이후 가장 낮은 수준을 보였다. 이 같이 대출은 많아지고 있는데 주택 구매는 상대적으로 낮은 이유는 무엇일까?
리파이낸싱, 할 사람은 다했다! 시장금리가 연일 하락세를 보이며 모기지 금리도 3주 연속 낮아졌다. 그러나 리파이낸싱 수요가 떨어져 팬데믹 이후 주택 구입을 시도한 인파의 숨고르기가 이어지는 것이 아니냐는 분석이다. 29일(미 현지시간) 모기지 은행업 협회(MBA)에 따르면 지난 주 모기지 신청 수요는 전체적으로 2.5%가 감소했고 주택 구매를 위한 수요는 5%가 감소했다. 이처럼 금리가 지난 2월 이후 가장 낮음에도 리파이낸싱 수요는 1% 감소했다. 올 들어 계속 오르던 금리가 3주 연속 하락세를 보임에도 불구하고 성수기인 4월 수요가 힘을 받지 못한 것이다. MBA 측은 "리파이낸싱을 할만한 사람들은 대부분 한 것으로 풀이된다"는 의견을 보였다. 이는 지난 15년간 가장 빠른 속도로 올랐던 집값과 기록적으로 낮은 매물량이 절대적인 영향을 끼쳤다. 그렇다고 집 구매 수요가 사라진 것은 아니다. 컨퍼런스보드의 소비자심리지수 중에서 집을 구입하기 원하는 사람들은 부동산 버블이후 10여년만에 가장 높은 수준일 정도로 뜨겁다. 그러나 주택 구매 수요를 억누르는 것은 '살만한' 매물이 없고 소위 '미친속도'로 오르고 있는 집값 때문이다.주택담보대출 현황 및 금리 추이전체 모기지 신청: 전주 대비 2.5% 감소주택구매관련 모기지 신청: 전주 대비 5% 감소리파이낸스 모기지 신청: 전주 대비 1% 감소30년 고정 모기지 이자율[일반론]: 3.20% -> 3.17%30년 고정 모기지 이자율[점보론]: 3.34% -> 3.28%FHA 30년 고정 모기지 이자율: 3.15% -> 3.12%15년 고정 모기지 이자율: 2.65% -> 2.55%1/5 ARM 모기지 이자율: 2.67% -> 2.59%
