미국 민주당 대선 후보로 나선 카멀라 해리스 부통령이 중산층을 겨냥한 경제 정책을 발표했다. 해리스 부통령이 고령의 조 바이든 현 대통령을 대신해 대선 후보로 나선 후 정책 공약을 내놓은 것은 처음이다. 16일(현지시간) AP통신에 따르면 해리스 부통령은 이날 미 노스 캐롤라이나주를 방문한 자리에서 '기회 경제(Opportunity Economy)'라는 이름의 경제 구상을 공개했다. 미국인들의 세금을 줄이는 한편, 식료품 폭리를 금지하고, 중산층 가구에 자녀당 세액 공제를 제공하고, 첫 주택 구매자들에게 펀드를 지원하는 등의 정책이 주요 골자다. 해리스 부통령은 연설에서 "중산층을 안정적으로 지원하는 것이 대통령직의 핵심 목표가 될 것"이라고 포부를 밝혔다.
미국 조지아주 스와니시에 거주해 온 크리스타, 마이크 부부는 최근 살던 집을 매각했다. 6년 전 새로 짓는 주택단지에 40만 달러대의 가격에 단독주택을 매입한 부부가 집을 판 가격은 89만 5000달러. 수년 새 미국의 집값이 고공행진을 이어가면서 두 배 이상 가격이 뛴 것이다. 높은 가격에도 불구하고 집을 시장에 내놓자마자 여러 구매자들이 오퍼를 제시하면서 이틀 만에 매각이 이뤄졌다. 고등학교와 초등학교에 다니는 두 자녀를 둔 부부는 집을 목돈을 챙기게 됐지만, 웃을 수만은 없는 실정이다. 정작 자신들이 살아야 할 새로운 집을 찾기가 어렵기 때문이다. 크리스타는 "원하는 집을 찾기가 쉽지 않다"며 "큰 딸이 다니는 고등학교 근처의 작은 집을 찾아서 이주해야 할 것 같다"라고 어려움을 토로했다. 미국의 집값이 예상을 뛰어넘는 회복세를 보이고 있다. 작년 3월 미 중앙은행인 연방준비제도(연준)가 공격적인 긴축을 단행하면서 팬데믹 기간 중 급격하게 오른 주택가격이 다소 진정될 수 있다는 전망이 나왔다. 그러나 'S&P케이스실러 전국 주택가격 지수'에 따르면 작년 7월 이후 하락세를 보였던 집값은 올해 2월 들어 다시 반등하고 있다. 작년 7월부터 올 1월까지 미국의 중간 주택가격은 2.5% 하락했다.전미부동산중개인협회에 따르면 지난 7월 전국 기존 주택 평균 판매 가격은 전년 동월 대비 1.9% 상승한 40만 6700달러를 기록했다. 모기지 데이터 및 기술 회사인 블랙나이트에 따르면 8월 전국 50대 도시 중 30개 지역의 집값이 사상 최고치를 기록했다고 월스트리트저널(WSJ)은 전했다. 이런 가격 반등세는 역대급 모기지 이자율을 무색하게 만들고 있다. 22일(현재시간) 국책은행 프레디맥이 조사한 30년 고정금리 모기지(주택담보대출) 이자율은 연 7.19%까지 올랐다. 3년 전 2.90%와 비교해 4.29%나 오른 것이다. 반면 주택가격은 지난 6월 기준으로 팬데믹 이전인 2019년 6월 대비 46%나 급등한 것으로 조사됐다. 가격 상승세가 고금리를 누르고 있는 것이다. 놀라울 정도로 빠른 미 주택시장 회복세에 대해 WSJ은 "지난해 모기지 금리가 급등한 후 많은 주택 경제학자들이 예상했던 것보다 주거용 부동산 침체가 더 짧고 얕게 나타나고 있음을 시사한다"고 분석했다.
미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed)가 추가 금리인상을 예고한 가운데, 고금리의 영향으로 주택시장에 작은 집을 선호하는 새로운 트렌드가 등장했다. 신축 주택 매물 리스팅 플랫폼인 리바이블 바이 존다(Livabl by Zonda)에 따르면 2018년 이후 신축 주택 착공의 평균 유닛 크기는 전국적으로 10% 줄어든 2420평방 피트로 집계됐다. 또 질로우는 지난 2022년 신규 단독주택 착공은 전반적으로 감소했으나 침실이 3개 미만인 주택 착공 건수는 같은 기간 9.5% 증가한 것으로 조사 발표했다. 마당이 없이 여러 채의 집이 붙어있는 타운하우스 신축은 2019년 대비 37% 급증한 것으로 조사됐다. 지역별로 시애틀은 새로 지어진 주택 크기가 5년 전과 비교해 18%가 줄어든 것으로 조사됐다. 노스캐롤라이나주 샬럿과 텍사스주 샌안토니오의 신규 주택 크기가 같은 기간 14% 줄어든 것으로 나타났다.이는 미국의 주택 시장은 가격이 급등하고, 모기지 금리도 함께 오르는 이상 과열 현상이 발생하고 있는 것과 관련이 있다. 내 집 마련을 꿈꾸는 구매자들이 작은 주택으로 눈을 돌리고 있는 것. 이를 위해 개발자들은 기존 주택에서 욕조와 거실을 없앤 크기가 작은 집을 개발하고 있다.이렇게 거시경제 여파는 '주택 트렌드'도 바꿔놓을 기세다. 제롬 파월 연준 의장은 25일(현지시각) "물가상승률이 목표 수준으로 지속해서 하락하고 있다고 확신할 때까지 긴축적인 수준에서 통화정책을 유지할 것"이라고 밝혔다. 기준금리를 추가로 올릴 수 있다고 시사했기 때문에 당분간 이 같은 트렌드는 유지될 것으로 예상된다.
미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed, 이하 연준)의 긴축 정책으로 미국 부동산 경기가 급속히 가라앉으면서 '프롭테크(Proptech)' 기업들이 기업가치 하락과 자금 조달 등으로 인해 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났다. 프롭테크는 '부동산(Property)'과 '기술(Technology)'의 합성어로, 인공지능(AI), 가상현실(VR) 등 첨단 정보기술을 결합한 부동산 서비스를 뜻한다. 스마트폰이나 인터넷을 활용한 부동산 중개나 공유 오피스 서비스, 임대관리 등의 플랫폼 등이 대표적이다. 캐드리(Cadre)가 대표적인 사례다. 최근 디인포메이션은 카드레와 같은 부동산 스타트업이 부동산 기술에 대한 과대광고가 사라지면서 혼란을 겪고 있다고 전했다. 캐드리는 미국의 부동산 중개 서비스 기업으로, 거물들의 투자로 화제가 된 바 있다. 억만장자 조지소로스가 2억 5000만달러를 투자했고, 피터틸 페이팔 창업자, 잭 마 알리바바 회장, 도널드 트럼프 전 대통령의 사위 재러드 쿠슈너 등이 투자해 참여했다. 그러나 거시경제 상황이 바뀌면서 상황이 급변했다. 8억달러 이상의 기업가치를 평가받았던 캐드리는 연간 매출에 3000만달러 미만 수준에 그친 것으로 알려졌고, 아직 수익성이 없는 사업모델을 이어가고 있다. 디인포메이션은 업계 관계자의 말을 인용 "캐드리가 수천만 달러를 펀드를 모금하는데 어려움을 겪고 있다"고 전했다. 또 다른 관계자는 "잠재 투자자들에게 회사 가치를 이전 가치보다 약 80% 하락한 1억 5500만달러로 제안하고 있다"고 밝혔다. 높은 밸류에이션으로 자금을 조달한 다른 부동산 기술 기업들도 줄타기를 하고 있다. 2년 전 타이거 글로벌 매니지먼트로부터 20억달러의 투자를 유치한 디비 홈즈(Divvy Homes)도 마찬가지다. 이 회사는 미국 내 주택을 매입, 신용 기록이나 저축은 없지만 주택을 구매하기를 희망하는 잠재 바이어에게 임대 서비스를 제공하고 있다. 주택 판매와 세입자 임대료 등을 통해 수익을 창출하고 있다. 디비 홈즈는 지난해 하반기부터 두 차례의 정리 해고를 실시했다. 11월에는 리스팅 가격보다 10~20% 낮은 주택만 입찰에 나서는 등 보다 보수적인 전략을 쓰고 있다고 밝혔다. 아데나 헤페츠 CEO는 이메일을 통해 "현재 거시경제의 느린 성장에 완전히 적응했다"라고 썼다. 주택담보대출 스타트업인 베터닷컴(Better.com)은 지난해 스팩을 통해 77억달러의 가치로 상장을 추진해왔다. 그러나 현재 거래가 중단된 상태이며, 상장 대신 비공개로 더 낮은 밸류에이션으로 자금을 조달할 계획인 것으로 알려졌다. 또 디지털 부동산 중개업체 사이드(Side)는 2년 전 투자회사 코투 매니지먼트(Coatue Management)로부터 10억달러의 가치로 1억 5000만달러를 유치한 바 있다. 또 타이거 글로벌로부터 더 높은 가치로 자금을 조달하기도 했지만 시장 위축으로 인해 다른 전략을 모색하고 있다고 디인포메이션은 전했다.
챗GPT와 같은 생성AI가 등장하면서 전 산업군에 영향을 주고 있습니다. 실제 기업이 챗GPT의 영향으로 비즈니스 모델에 직접적인 영향을 받은 사례가 나와 업계는 물론 투자시장이 주목하고 있습니다. 미국의 온라인 교육업체 체그(Chegg)가 피해를 본 기업인데요. 지난 2일 체그의 주가는 전날보다 48%나 급락했습니다. 이유는 실적발표에 있었는데요. 체그는 2분기 가이던스를 대폭 낮췄습니다. 이번 분기 매출이 1억 7500만달러~1억 7800만달러 사이가 될 것이라고 밝혔는데요. 이는 팩트셋의 애널리스트 컨센서스 예상치인 1억 9360만달러에 미치지 못하는 수준입니다. 회사 측은 "3월부터 챗GPT에 대한 이용자들의 관심이 급증하면서 신규 고객 성장에 영향을 미치고 있다"고 밝혔습니다. 👉 챗GPT도입한 체크메이트 테스트... 너무 늦었나? 체그는 미국 실리콘밸리 산타클라라에 본사를 둔 온라인 교육업체입니다. 학생들이 주로 사용한다고 하는데요. 온라인으로 숙제를 도와주거나 과외를 해주는 등의 서비스를 제공해 왔는데요. 팬데믹 기간 중에 폭발적인 성장세를 보였습니다. 1분기에도 성장세를 이어왔는데요. 올 1분기 매출이 1억8800만달러를 기록하면서 시장 예상치를 뛰어넘었고, 주당순이익도 전망치를 뛰어넘은 27센트를 기록했습니다. 문제는 챗GPT가 등장하고 학생들이 본격적으로 챗GPT를 활용하면서 2분기 가이던스가 부정적이었다는 점이었는데요. 챗GPT를 이용해 과제를 하고, 에세이 작성에 대한 팁을 얻는 등 활용이 늘면서 수요가 감소했기 때문입니다. 실제 이날 듀오링고와 같은 온라인 교육업체의 주가도 동반 하락하는 모습을 보였습니다. 이에 모건스탠리도 목표주가를 18달러에서 12달러로 낮췄고, 제프리스도 목표주가를 25달러에서 11달러로 하향 조정하고, 매수에서 보류로 투자의견을 변경했습니다. 체그도 챗GPT를 적용한 AI모델을 개발하고 있다고 하는데요. 오픈AI와 협력을 통해 챗GPT를 도입한 체그메이트(CheggMate)를 개발 중이라고 밝혔습니다. 그러나 시장에서는 영향력에 대한 의구심이 제기되고 있는데요. 브렌트 틸 제프리스 애널리스트는 CNBC와의 인터뷰에서 "이번달부터 일부 사용자에게 체크메이트 베타 버전을 출시할 계획이지만 시기도 불분명하고 올해 회계연도에는 영향이 미미할 것"이라고 분석했습니다.
내 집 마련의 꿈을 포기한 미국의 밀레니얼 세대가 늘고 있는 것으로 조사됐다. 끝없이 오르는 모기지 금리와 재고 부족으로 인한 집 값 상승세가 이어지고 있기 때문이다. 4월 19일(현지시간) 블룸버그통신은 "미국 밀레니얼 세대 절반이 주택을 소유하고 있지만, 나머지는 내 집 마련이 더욱 어려워지고 있다"라고 전했다. 미 인구조사 데이터에 따르면 밀레니얼 세대 주택 소유율은 지난 2022년 51.5%를 기록, 처음으로 절반을 넘어섰다. 그러나 집을 구입하지 않은 밀레니얼 세대는 주택구매를 포기하고 있는 것으로 조사됐다. 부동산 사이트 아파트먼트리스트의 설문조사에 따르면 밀레니얼 세대 4명 중 1명은 평생 임대를 계획하고 있다. 이는 3년 전 7명 중 1명보다 증가한 수치다. 집을 소유하지 않은 대부분의 밀레니얼 세대는 계약금이 없거나, 월 모기지 비용을 감당할 수 없기 때문에 당장 주택을 구입할 여력이 없는 것으로 조사됐다.설문에 따르면 내 집을 소유하고 싶다는 응답자의 약 67%는 계약금을 위해 저축한 돈이 없다고 답했다. 18%만이 1만 달러 미만을 보유하고 있다고 응답했다. 특히 약 42%의 응답자가 주택을 구입하는데 가장 큰 장애물로 '신용 불량'을 꼽았다. 신용불량 상태의 밀레니얼 세대가 많다는 의미다. 이 수치는 지난 2018년 39%에서 증가한 것이다. 블룸버그는 "1981년에서 1996년 사이에 태어난 밀레니얼 세대는 2008년 경제 위기, 임금 정체, 팬데믹 기간 동안 치솟은 주택 가격, 그리고 이자율과 인플레이션 상승으로 인해 다른 세대와 비교해 부의 측면에서 뒤처지고 있다"라고 분석했다. 실제 2022년 같은 데이터에 따르면 밀레니얼 세대 절반은 월급으로만 생활하고 있으며, 주식을 소유하지 못했고, 대부분이 학자금 부채를 갖고 있는 것으로 조사됐다.
최근 미국 주택시장을 바라보는 전문가들의 평가다. 미 주택시장에 새로운 트렌드가 나타났다. 동부지역 집값은 오르는 반면, 서부 도시들의 집값이 급락하면서 정반대로 움직이는 이른바 '동고서저' 현상이다. 부동산정보업체 '블랙나이트(Black Knight)'가 최근 발표한 주택가격 지수에 따르면 텍사스 서부의 12개 주요 주택 시장과 오스틴 주택가격은 지난 1월 작년대비 하락했다. 또 기술 기업들이 몰려있는 캘리포니아주 산호세는 1월 기준으로 지난 1년 동안 집값이 10.5% 급락했다. 인근 샌프란시스코 10.3% 떨어졌고, 시애틀 지역 집값도 7.5% 하락했다. 캘리포니아 부동산중개인협회에 따르면 샌프란시스코의 기존 단독 주택 판매 가격 중간값은 2월에 146만 5000달러를 기록했다. 이는 지난해 3월 최고치인 206만달러에서 하락한 것이다. 반면, 오스틴을 제외한 콜로라도 동쪽 지역 37개 대도시 지역에서는 주택가격 상승세가 이어졌다. 동남부에 해당하는 플로리다주 마이애미 집값은 12%나 급등했고, 올랜도 역시 9.3% 상승했다. 또 버펄로 집값 상승률도 8.3%를 기록했다.
미국 주택 판매 시장의 약 90%를 차지하는 기존주택 가격이 2012년 이후 처음으로 전년 대비 하락세를 기록했다. 오랜 저금리 시대에 폭발적인 성장을 보였던 주택시장이 10년 만에 처음으로 흔들리고 있다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2월 기존주택의 중위가격(Median Price)은 1년 전보다 0.2%가 하락한 36만 3천달러를 기록했다. 단독주택 가격의 하락세는 0.7%로 더 컸다. 1년전 무려 15.6%의 상승세를 보이던 미 주택시장은 모든 상승폭을 지우고 하락을 시작했다. 연준의 전례없는 금리인상이 시작되면서 판매 하락 속도는 더 크다. 1월 판매는 전년 대비 36.9%, 2월은 22.6%가 하락해 9개월 연속 두 자릿수 감소세다. 주택시장의 충격은 가장 큰 시장에서부터 왔다. NAR에 따르면 미 전국에서 가장 비싼 지역인 서부와 북동부 지역이 가장 가격 하락세가 컸다. 반면 상대적으로 시외지역으로 인식되는 중서부와 남부 지역의 가격은 여전히 상승세를 이어갔다.
2월 중순부터 시작된 하락세가 드디어 중요한 지역에서 지지를 받고 있습니다. 바로 장기 추세를 결정짓는 200일 이동평균선(SMA)입니다. 200일 이평선은 지난해부터 이어진 하락 추세선을 만나는 지역과도 겹치는 곳으로 황소(Bull, 낙관론자)들은 어떻게든 사수해야 하는 지역입니다. 반대로 곰(Bear, 비관론자)들은 현재 10월의 저점에서 이어진 상승 추세가 무너졌다는데에 집중하고 있습니다. 50일 이평선의 저항을 끝내 이기지 못하고 200일 이평선을 하락해 다시 하락 추세안으로 들어간다면 하락 모멘텀이 상당히 강해질 수 있을 것입니다.
미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed, 이하 연준)의 긴축기조가 이어지고 있는 가운데, 주택 가격 하락폭이 예상보다 클 것으로 예상된다. 미국 캘리포니아주 샌프란시스코, 산호세 등 일부 지역의 주택가격은 지난해 최대 20% 이상 급락한 것으로 나타났다. 지난 20일(현지시간) CNN이 최근 전미부동산협회(NAR) 집계를 인용한 주택가격 동향에 따르면 캘리포니아주 샌프란시스코와 산호세 지역 주택 가격은 두 자릿수 이상 하락하는 모습을 보였다. 두 도시는 코로나 팬데믹 기간 제로금리 영향으로 집값이 폭등했던 지역이다. 세계 최대 기술기업들이 몰려있는 샌프란시스코는 지난 분기 전국에서 집값이 가장 많이 하락한 지역이었다. 이 도시의 작년 4분기 주택 중간가격은 전년동기 대비 6.1% 하락한 123만달러였다. 특히 작년 2분기 155만달러에서 4분기에 이미 21%나 급락했다. 실리콘밸리로 불리는 산호세 지역은 작년 4분기 현재 미국에서 집값이 가장 비싼 지역이었다. 이 도시의 주택 중간가격은 157만7500달러였다. 전년대비 집값은 5.8% 하락했다. 또 지난해 2분기 190만달러로 최고점을 찍은 뒤 4분기에 17%나 급락하는 모습을 보였다. 또 캘리포니아 주 애너하임의 중간가격은 113만2000달러를 기록, 1년 전에 비해 1.6% 떨어졌고 로스앤젤레스의 중간 가격은 1.3% 하락한 82만9100달러였다.이밖에도 팬데믹 기간 중 가격 상승폭이 컸던 일부 도시의 집값도 떨어졌다. 아이다호주 보이시는 1년 전보다 3.4% 내렸고, 텍사스주 오스틴 지역의 집값도 같은 기간 1.3% 하락한 것으로 조사됐다. NAR에 따르면 전국 186개 대도시들 중 11%에 해당하는 20개 도시에서 작년 4분기에 가격 하락을 경험했다. 로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 "일부 시장과 일부 가격대가 높은 지역은 두 자릿수 가격 하락세를 보일 수 있다"며 "고용부문이 약할 경우 다른 지역으로 이주하는 사례가 나타난다"라고 설명했다.윤 이코노미스트는 최근 링크드인 메모를 통해 "서부 지역은 주택 가격 하락으로 인해 일부 구매자가 1월에 다시 돌아왔다"며 "다만 전국적으로 판매는 여전히 1% 미만으로 하락, 주택 판매가 바닥을 쳤음을 시사한다"고 설명했다.
1. 연준 의사록: 예상보다 지독한 인플레이션, 뜨거운 고용시장, 그리고 경제활동의 회복이 나타나면서 연준의 긴축 스탠스가 다시 뜨거운 감자로 떠올랐다. 2월 FOMC 의사록은 "긴축 기조를 완화할 경우 인플레이션이 다시 재개될 수 있다."는 우려를 위원들이 드러냈다는 점에서 매파적이라 평가된다. 2. PMI 반등: 미 경제의 중요한 선행지표로 인식되는 구매관리자지수(PMI)가 2월에 일제히 반등하는 모습을 보였다. 침체에 대한 우려가 완화됐다는 점에서는 긍정적이지만 문제는 서비스가 급격히 회복하며 시장의 추정치였던 47.3을 넘어 50.5로 경기 활황으로 진입했다는 건 문제. 그렇지 않아도 서비스 물가 오르는데 인플레 압력 추가.3. 2.3조 증발?: 부동산 시장의 고통은 이제 시작일까? 올해 시장금리가 하락하며 부동산 시장이 일부 회복했지만 레드핀에 따르면 주택시장은 지난 6개월 동안 가치가 2조 3천억 달러가 사라졌다. 2008년 금융위기 이후 최대 폭의 손실이다. 문제는 연준이 올해 말까지 더 심각한 가격 하락세를 예고했다는 점.
미국의 인플레이션이 둔화하고 있지만, 시장 기대보다 더딘 모습을 보이고 있다. 이 때문에 시장에서는 제롬 파월 연방준비제도(Fed, 이하 연준) 의장의 '긴축' 기조에 더욱 힘을 실어주는 계기가 될 것이라고 전망했다. 최근 모기지금리가 소폭 하락하면서 반등하고 있는 주택시장에는 어떤 영향을 미칠까. 지난 14일(현지시간) 발표된 미국의 1월 소비자물가지수(CPI)는 전년 대비 6.4% 상승했다. 작년 12월 기록한 6.5% 상승보다는 0.1% 포인트 하락한 모습을 보였다. 다만 전월대비 CPI지수는 0.5% 인상, 0.1% 상승을 기록한 12월보다 오름폭이 컸다. 0.4% 상승을 예상한 시장 예상치를 넘어선 수치다. 특히 지수의 40%를 차지하는 주거 비용이 0.7% 상승했다. 작년 대비로는 7.9% 상승을 기록했다. 뱅크레이트는 CPI 지수와 관련, "주거비 상승은 근원 CPI지수가 월간 0.4% 증가했던 주요 원인이었다"라고 분석했다. 리사 스터트밴트 브라이트 MLS 수석 이코노미스트는 "지난 3년간 주택가격은 소득보다 훨씬 빠르게 상승했다"며 "연준의 금리인상 기조로 인해 모기지 금리가 높아졌고, 주택구입 비용이 훨씬 더 많이 들었다"라고 분석했다.
