HOUSING MARKET

미국의 모기지 대출 금리가 7%를 돌파하면서 주택시장이 크게 위축되고 있다. 최근 미 모기지은행협회가 집계한 30년 만기 고정 주택담보대출의 평균 금리는 7%를 넘어섰다. 모기지 금리가 7%를 넘어선 것은 20여 년 만에 처음 있는 일이다. 또 모기지 신청 건수도 1997년 이후 가장 둔화하는 모습을 보였다. 8월 미국 주요 도시들의 집값도 하락세를 보였다. S&P 다우존스 인덱스가 지난 25일에 발표한 8월 코어로직 케이스-실러 주택 가격지수에 따르면 미 주요 도시들의 주택 가격은 전월 대비 0.9% 하락했다. 주택가격은 7월에 전월대비 0.2% 하락한 데 이어 두 달 연속으로 하락곡선을 그렸다. 특히 20개 주요 대도시의 주택 가격은 2009년 3월 이후 13년 만에 최대폭인 1.3% 하락했다. 미국의 주택시장은 2년 전과 비교해 크게 달라졌다. 최근 포브스지에 따르면 지난 2020년 미국 주택 평균 가격은 37만 4500달러였다. 30년 고정 모기지 평균은 3.11%에 머물렀다. 그러나 10월 현재 주택 가격은 52만5000달러로 치솟았다. 이자율도 7%를 넘어섰다. 2년 전 모기지 이자율로 20%를 지불하고 주택을 구입했다면 주택 평균 구입 가격은 대출기간 동안 원금과 이자를 더해 53만6551달러가 된다. 그러나 현재 시장의 평균 집값과 30년 모기지를 적용하면 111만달러에 집을 사는 것과 같은 이치다. 모기지 상환을 완료할 때까지 50만달러 이상 차이가 나는 것이다.

금리 상승세가 다시 매서워지고 있습니다. 연준의 정책을 가장 민감하게 반영하는 2년물 국채금리는 이제 4.6%를 넘었습니다. 2008년 이후 최고치입니다. 사실상 5%를 향해 가고 있음을 보여주는 금리 시그널에 주식시장은 다시 위축되는 모습입니다. 예상보다 나은 3분기 실적이 저가 매수세를 자극하고 있지만 상황이 쉽지는 않습니다. 역사적인 과매도세에 몰린 저가 매수, 긍정적인 기업 실적, 모두 좋지만 문제는 결국 금리입니다. 높은 금리는 미래 수익에 대한 부담이 됩니다. 결국 주가는 가만히 있어도 밸류에이션은 반대로 높아지는 매직을 선보입니다. 주식은 위가 아닌 아래를 향할 수 밖에 없습니다. 너무 강력한 고용도 부담입니다. 오늘 발표된 신규 실업수당 청구는 다시 하락하며 경기침체와는 거리가 있는 모습을 보였습니다. 모두가 경기침체를 외치고 있지만 정작 기업들은 해고를 하지 못하고 있는 것입니다. 강력한 고용시장은 소비를 자극하고 물가를 자극합니다. 인플레이션 우려는 커지고 그만큼 연준의 긴축에 대한 두려움도 커집니다. 여전히 시장은 안갯속에 있습니다. 시장이 안정을 찾기 위해서는 무엇보다 금리의 하락이 절실해 보입니다.그만큼 투자자들의 관심은 금리에 집중되어 있습니다.

1. 시장 동향 및 투자지표: 단기 랠리 후 바닥에 대비하라BofA 글로벌 리서치에 따르면 연준의 계속되는 금리인상 기조와 글로벌 경기침체 우려로 시장이 새로운 저점을 만들 것이란 분석이다. 다만 단기적으로는 전술적으로 이용할 수 있는 회복 랠리가 가능할 것이란 전망도 덧붙였다.BofA는 시장의 선행지표로 인식되는 뉴욕증권거래소(NYSE) 종합지수가 올해 중요한 지지선이었던 1만 4000선을 하향 돌파한 점, 등락지수(Advance-Decline line)의 저점이 무너진 점을 들어 새로운 바닥이 곧 형설될 것으로 전망했다. 다우이론에 근거해 다우존스산업평균지수와 다우운송지수가 올해 새로운 저점을 이미 만들었다는 점 역시 향후 S&P500이 새로운 저점을 만들고 바닥을 형성할 것이란 주장에 힘을 보탰다. 다만 최근 매도세가 일정부분 투자자들의 항복(Capitulation) 시그널을 보이고 있는 만큼 단기적인 회복 랠리도 가능하다고 덧붙였다. 투자 항복 시그널은 시장의 바닥에서 나타나는 전형적인 과매도 현상을 의미한다. BofA는 개인투자자들의 비관론(Bearish Sentiment)이 새로운 사이클 피크인 60.9%로 2008년 말과 2009년 초, 그리고 1990년 '채권 대학살' 이후 가장 높은 수준으로 치솟았다고 밝혔다. 부정적인 투자심리가 역대 최대 수준으로 치솟으면서 시장의 바닥이 가까워졌다는 기대와 우려가 동시에 작용하고 있다. 최근 7주간 6주가 하락세를 보이면서 과매도세 역시 지나치다. 시장의 단기 방향성을 보여주는 50일 이동평균선을 넘어 거래되는 기업의 비율이 3% 수준으로 떨어졌다는 점 역시 매도세가 역대 최저 수준이라는 점을 반영한다. BofA는 변동성 지수인 VIX 3개월 선물이 VIX 지수에 비해 강세를 보이기 시작했다는 점도 단기적인 회복 랠리가 가능하다는 시그널로 인식했다. BofA는 향후 S&P500이 200일 이동평균선에서 지지받아 3750까지의 랠리를 보인 후 다시 피보나치 환급선의 61.8% 수준인 3200까지 후퇴할 가능성을 제시했다.

이번주 연준의 통화정책회의 발표 후 제롬 파월 연준 의장은 주택시장에 대해 “큰 불균형으로 주택 가격이 지속 불가능할 정도로 빠르게 오르고 있다.”며 다시 사람들이 주택을 살 수 있고 합리적인 가격으로 시장이 회복하도록 하기 위해 “조정을 겪어야 할 것.”이라 경고했습니다. 사실 파월 의장이 주택시장에 경고를 한 것은 이번이 처음이 아닙니다. 지난 6월에도 "지금은 집을 살 시기가 아니다."라면서 약간의 리셋이 필요하다고 했죠. 금리인상으로 부동산 시장이 직격탄을 맞을 것이란 사실을 시인한거죠. 

1. ETF 자금 흐름현황: 장기투자자들의 저가 매수세 폭발했다. 타겟은...지난 주 S&P500은 5%에 달하는 폭락장을 연출했지만 투자자들은 이를 계기로 주식 중심의 상장지수펀드(ETF)에 투자를 강화한 것으로 나타났다. ETF.com에 따르면 16일(현지시각) 마감된 주의 자금 흐름 현황은 거의 250억달러의 자금 유입세를 기록한 것으로 나타났다. 이는 지난 2주간 자금이 42억 달러와 53억 달러의 유출세를 보인것과 비교하면 완전한 역전이라 할 수 있다. 놀라운 점은 대부분의 유입세가 S&P500이 주간 4.8%가 하락하고 나스닥이 5.4% 하락했을때 대부분이 자금이 이들 주식 시장에 집중됐다는 점이다. 이는 BofA가 발표한 지난 주 자금흐름 현황과 일치하는 부분이다. 대부분의 자금은 중소형주에 집중했다. 가장 큰 자금 유입세를 기록한 상품은 미국 전체 주식 시장에 투자하는 뱅가드의 VTI로 28억달러의 자금 유입세를 기록했다. 다음으로는 미국인들이 가장 선호하는 은퇴 투자 상품 중 하나인 S&P500에 투자하는 VOO로 21억달러가 유입됐다. 이 두 상품을 제외하면 나머지는 중소형주가 장악했다. S&P500 라지캡을 제외한 전체 시장에 투자하는 VXF가 16억달러, 뱅가드의 미드캡 상품 VO가 15억, 스몰캡 상품인 VB가 12억달러의 자금을 받았고 찰스슈왑의 스몰캡 상품인 SCHA 역시 9억달러가 유입됐다. 반면 가장 큰 자금 유출세를 기록한 상품은 단기 투자 상품으로 인기가 많은 S&P500의 SPY로 21억달러의 자금 유출세를 보였다. 경기침체 우려가 짙어지며 파이낸셜 섹터의 XLF 역시 9억달러의 자금 유출을 겪었고 정크본드 채권 상품인 JNK 역시 5억달러의 유출세를 기록했다.

미국의 30년 고정 모기지 금리가 6%를 넘어섰다. 모기지 금리는 금융위기로 인해 미국 경제가 침체에 돌입했던 지난 2008년 11월 이후 처음으로 6% 고지를 넘어섰다. 지난 15일(현지시간) 미국 주택담보대출기업 프레디맥에 따르면 30년 고정 주택담보대출 금리 평균이 연 6.02%로 집계됐다고 발표했다. 지난주 평균 모기지 금리는 연 5.89%였다. 불과 1년 전에는 연 2.86%였다. 30년 고정 모기지 이자율이 6%를 넘어선 것은 2008년 11월 이후 14년 만이다. 그렉 맥브라이드 뱅크레이트닷컴 수석 재무분석가는 블룸버그통신과의 인터뷰에서 "모기지 이자율 6%는 심리적인 임계값"이라며 "특히 첫 주택 구매자에게 있어 구매를 결정하는 마지노선"이라고 분석했다. 그는 "모기지 이자율의 급격한 상승은 주택 가격이 28% 오른 것과 같은 수치"라며 "주택 가격이 이미 지난 몇 년간 과도하게 상승한 가운데 이런 상승세를 뛰어넘은 것"이라고 해석했다. 실제 모기지 수요는 크게 감소했다. 애틀랜타를 중심으로 활동하는 최윤석 페어웨이 에셋 대표는 "모기지 수요가 작년 대비 50% 정도 줄어든 것 같다"며 "새 집을 사려다가 계약금을 잃고 중도에 포기하는 사례도 속출하고 있다"라고 설명했다.최 대표는 "변동금리의 경우도 이자율이 그렇게 좋지 않기 때문에 경쟁력이 떨어진다"면서 "전반적인 수요가 지난해와 달리 크게 줄었다. 새 집을 사려다가 계약금을 중도에 잃고 집을 포기하는 사례도 나타나고 있다"라고 말했다. 모기지 금리가 오를 대로 오르자 새로운 트렌드도 나타나고 있다. 바이다운(Buydown)이 그것이다. 가령 현재 모기지 금리가 6% 라면 일정 비용을 들여 이보다 낮은 5%의 이자율을 사는 방식이다. 1년 뒤부터는 다시 6%의 금리로 모기지를 납부하게 된다. 최 대표는 "바이다운을 위해 일정 비용이 들어가는데, 이자율이 너무 높다 보니 현재 부담을 줄이기 위한 방안으로 바이다운을 선택하는 사례도 나타나고 있다"라고 설명했다. 모기지 금리가 급등하자 주택 구매 수요는 급감했다. 지난달 미 상무부에 따르면 미국의 7월 신규주택 판매량은 51만 1000채를 기록했다. 이는 2016년 1월 이후 8년 6개월 만에 최소치다. 7월 판매량은 전월대비 12.6%, 작년 같은 달보다 29.6% 급감한 것으로 나타났다.

금요일(16일, 현지시각) 미 증시는 세계 최대의 물류 기업 중 하나인 페덱스(FDX)의 글로벌 경기둔화 경고에 투자심리가 급격히 냉각되며 주요 지수가 모두 하락 마감했다. (다우 -0.45%, 나스닥 -0.90%, S&P500 -0.72%, 러셀2000 -1.49%)화요일(13일, 현지시각) 발표된 소비자물가지수(CPI) 충격 이후 S&P500은 3일 간 하락해 6월 중순 이후 가장 큰 폭인 5% 수준의 주간 하락폭을 기록했다. 나스닥 역시 1월 이후 최악의 주간으로 5일동안 5.8%가 하락했다.페덱스는 유럽과 아시아의 경제둔화를 이유로 부진한 실적과 함께 연간 전망을 철회했다. 또한 글로벌 출하량의 감소에 대응해 지역 인력을 감축하고 항공 화물기의 운송을 중지하는 등 비용 절감 계획을 시행할 것이라 말한 후 21.4%가 폭락해 사상 최악의 일일 하락세를 기록했다.페덱스의 글로벌 침체 경고로 시장의 변동성은 확대됐다. 주식 선물과 지수의 옵션 만기가 동시에 오는 트리플 위칭 역시 변동성 확대에 일조했다. 다만 오후가 되며 페덱스의 경고가 단순히 페덱스만의 문제가 있을 수 있다는 주장이 제기됐다. 실제 일주일 전인 6일(현지시각) 경쟁업체인 UPS는 기존의 강력한 실적과 함께 발표한 연간 전망을 재확인했다.페덱스의 경고에도 국채금리와 달러는 크게 움직이지 않았다. 특히 다음 주 연준의 통화정책회의를 앞두고 관망하려는 투자심리로 저가 매수세가 유입되며 뉴욕증시는 손실을 상당부분 회복 마감했다.

끝없이 상승하던 미국 의 집값이 하락세로 돌아섰다는 조사결과가 나와 눈길을 끈다. 지난 24일(현지시간) CNBC는 모기지데이터 분석 회사인 블랙나이트(Black Knight)의 보고서를 인용, 지난달 미국의 주택 가격이 전월인 6월보다 0.77% 하락했다고 전했다. 블랙나이트 조사에서 미국의 집값이 전월대비 하락세를 보인 것은 지난 2019년 이후 3년 만에 처음있는 일이다. 0.77% 하락은 지난 2011년 1월 이후 11년 만에 가장 큰 폭으로 떨어진 것이다. 또 7월 기록만 보면 1991년 이후 두 번째로 큰 하락폭이다. 즉, 글로벌 금융위기 이후 7월 집값이 올해만큼 떨어졌던 시기는 없었다는 의미로 해석할 수 있다. 7월 집값이 전월 대비로는 하락세로 돌아섰으나, 2021년 7월과 비교해서는14.3% 오른 것으로 조사됐다. 이는 과거 연간 가격 상승률의 3배에 달하는 수준이다. CNBC는 이에 대해 "대부분의 집값 상승세는 모기지 이자율이 급등하기 전인 올해 첫 5개월 동안 발생한 것"이라고 분석했다. 전통적으로 미국 주택 가격은 자녀들의 방학기간인 여름 시즌에 이사하는 것을 선호하기 때문에 집값이 오른다. 6월과 7월 사이에 평균 0.4% 상승했다. 그러나 올해는 달랐다. 미국 주택가격은 대공황 기간에도 시장의 계절적 요인 등으로 인해 3월부터 5월까지 소폭 상승하는 모습을 보였다. 대부분의 집값 하락은 7월부터 다음 해 2월까지 이뤄졌다. 주택시장 성수기로 꼽히는 7월 집값이 전월보다 떨어진 것이 이례적인 상황이라는 의미다. 지역별로 팬데믹 기간 중 가파른 상승세를 보였던 일부 지역의 집값은 더 가파른 하락세를 보이고 있다. CNBC에 따르면 캘리포니아주 산호세는 최근 몇 달 동안 집값이 10% 급락했다. 이어 시애틀(-7.7%), 샌프란시스코(-7.4%), 샌디에이고(-5.6%), 로스앤젤레스(-4.3), 덴버(-4.2%) 등의 집값 하락폭이 컸던 것으로 조사됐다. 집값이 떨어진 가장 큰 원인은 급격한 모기지 이자율이 급등 때문이다. 모기지 뉴스 데일리에 따르면 가장 일반적인 30년 고정 모기지 평균 금리는 올해 초 3%대를 기록했으나 지난 6월 6%를 넘어섰다. 현재는 5.55%대를 기록 중이다. 이 때문에 미국인들의 주택 구입 능력은 30년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 블랙나이트에 따르면 현재 미국에서 집을 사려면 20%의 계약금을 지불하고 나머지를 30년 고정 모기지를 대출받는다는 가정하에 평균 가계소득의 32.7%를 지불해야 한다. 이는 팬데믹에 막 진입했을 당시인 2020년 초보다 약 13% 포인트 높은 수치다. 또 대공황 전후보다도 높은 것으로 지난 25년 평균은 23.5%였다. 앤디 월든 엔터프라이즈 리서치 담당 부사장은 "7월 데이터는 미국의 주택시장이 중요한 변곡점에 이르렀다는 명확한 증거를 제공하고 있다"며 "주택시장이 중립적인 계절로 이동하면서 추가 가격 조정이 있을 수 있다"라고 전망했다.

최근 조지아주로 이주한 김모씨는 지난달 애틀랜타 외곽의 존스크릭 시에 90만달러가 넘는 집을 구입했다. 당초 셀러가 내놓은 호가는 87만달러였지만, 바이어들의 경쟁이 붙으면서 5~6만달러 정도 웃돈이 붙었다. 연준의 금리 인상으로 모기지 금리가 6% 이상 급등했지만, 75만달러 이상 고가 부동산 시장에서는 여전히 바이어들의 경쟁이 벌어지고 있다. 애틀랜타의 한 부동산 중개인은 "최근 주택시장은 매월 상황이 달라진다"며 "지역별로도 편차가 크다. 가령 외곽 지역의 고가 주택은 판매가 주춤해졌지만, 학군 좋고 살기 좋은 도시로 꼽히는 존스크릭 시의 경우는 100만달러가 넘는 집들도 여전히 경쟁 때문에 웃돈을 지불해야만 팔린다"라고 말했다. 이 관계자는 이런 현상에 대해 원격근무와 LA 등 캘리포니아 이주자들을 원인으로 꼽았다. 그는 "원격근무가 가능해지면서 최근 타주에서 조지아로 유입되는 인구가 늘었다"며 "특히 집값이 100만달러를 훌쩍 넘는 캘리포니아 이주자들은 조지아의 집값을 상대적으로 저렴하다고 인식한다. 이자율이 급등했지만, 상대적으로 영향을 덜 받는 것"이라고 말했다. 그는 "반면 40만~50만달러대 이하 주택의 경우 첫 주택 구매자들이 몰리기 때문에 이자율에 굉장히 민감하게 반응한다. 이 가격 이하 주택의 경우 거래 자체가 감소했다"며 "아마 7월을 기점으로 연말까지 고가 주택의 경우도 거래가 주춤해질 것으로 예상하고 있다"라고 덧붙였다.미국의 6월 주택 가격이 또다시 사상 최고치를 기록했다. 반면 이자율 급등으로 판매는 줄어들면서 5개월 연속 감소세를 이어가고 있다. 또 75만달러대 이상 고가 주택은 오히려 판매가 늘어나는 등 '부익부 빈익빈' 현상도 시장에 나타나고 있는 특징이다. 인플레이션을 억누르기 위한 미 중앙은행인 연준(Fed)의 금리인상 기조로 인해 모기지 이자율이 급등하면서 주택 구매 심리가 빠르게 위축되고 있는 것으로 보인다. 다만 수요가 공급을 앞지르면서 가격 상승세가 이어지고 있다는 지적이다. 전문가들은 모기지 이자율이 지금과 같이 높은 수준으로 지속될 경우 가격 상승세가 계속 이어지기는 어렵다고 전망한다. 전미부동산중개인협회(NAR)가 지난 20일 발표한 월간 보고서에 따르면 지난 6월 기존주택 중간 가격은 전년대비 13.4% 증가한 41만 6000달러를 기록했다. 이는 지난 1999년 가격 집계를 시작한 이후 최고가다. 가격 상승세는 공급 부족 때문이다. 재고가 늘고 있지만 여전히 수요가 재고를 앞지르고 있어 실수요자들이 가격을 끌어올리고 있는 것으로 풀이된다. WSJ에 따르면 6월 말 기준으로 시장에 매물로 나온 주택은 126만 채를 기록했다. 지난 5월 대비 9.6% 증가한 수치다. 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 링크드인 페이지에 "주택 가격 급등은 주택 소유주와 판매자 입장에서는 좋은 소식이 될 수 있다"면서도 "반면 바이어들은 집을 구입하기 더 어려워졌다. 주택판매는 2019년 수준을 밑돌고 있다"라고 분석했다.

전일(19일, 현지시각) 미 증시는 예상보다 견고한 기업실적이 투자심리를 개선한 가운데 바닥을 찾으려는 투자자들의 저가 매수세가 강력한 반등을 이끌었다. (다우 +2.43%, 나스닥 +3.11%, S&P500 +2.76%, 러셀2000 +3.50%)달러의 약세 역시 위험자산에 대한 투자심리 개선에 일조했다. 러시아는 지난 11일 연례정비를 이유로 중단했던 노드스트림 1의 천연가스 수송을 다시 재개할 것이라 밝혔고 이는 유로화의 강세를 이끌었다. 유럽의 에너지 위기 우려가 완화되며 경기침체 공포 역시 옅어지자 나타난 유로화의 강세는 달러의 하락 반전으로 이어졌다.미국 기업들의 이익을 짖누르는 악재로 인식되던 달러의 초강세가 사라지며 주식시장의 반전이 시작됐다. 특히 시장의 바닥이 가까워졌다는 인식이 강해지며 저가 매수세를 찾는 투자자들이 시장의 상승세를 이끌었다는 평이다. 기업들의 2분기 실적도 예상보다 견고하다. 은행들이 잠재적 경기침체에 대비하고 있지만 여전히 대출과 예금이 강력하고 카드 지출 역시 증가세를 보이고 있다는 점이 부각되며 경기침체 우려가 과도하다는 분석이 제기됐다. 특히 지난주 발표된 강력한 소매판매 역시 경기침체에 대한 우려를 상당부분 희석했다는 평이다. 수요일(20일, 현지시각) 러시아의 블라디미르 푸틴은 유럽에 천연가스를 제공하겠다는 약속을 이행할 것임을 밝혔지만 향후 상황에 따라 제한이 있을수 있다고 경고, 유로화는 약세로 전환했다. 러시아가 유럽의 제재에 대응해 가스 수출을 중단하는 시나리오를 준비하고 있다는 소식으로 유럽과 미 증시 역시 하락했다. 유럽연합(EU)이 러시아가 천연가스 공급을 완전히 차단해도 올해 겨울 산업에 지장을 주지 않도록 향후 8개월동안 소비를 15% 감축할 것을 제안한 가운데 위험자산에 대한 회피심리가 강해지며 미 국채와 달러가 힘을 받았다. 국채금리는 하락했고 달러화는 3일 연속 하락세를 딛고 강세 전환했다.한편 시장의 관심을 모았던 넷플릭스(NFLX)는 2분기에만 97만명의 가입자를 잃었다고 발표했다. 하지만 애당초 200만명의 손실을 가격에 반영했던 주가는 예상보다 높은 이익과 함께 시간외 거래에서 7%이상 급등했다. 수요일 시장은 바이오젠(BIIB), 유나이티드 항공(UAL)과 함께 장 마감 후 실적을 발표할 테슬라(TSLA)에 집중할 것으로 전망된다. 투자은행인 파이퍼 샌들러가 미국의 경기침체를 이끌 요인으로 부동산을 지목한 가운데 주택판매의 90%를 차지하는 기존주택판매 역시 주시해야 할 데이터로 평가된다.

1. 부동산 동향: 임대료 높아지면서 퇴거 공포 커진다모기지 금리가 계속 상승세를 보임에 따라 주택 구매 수요가 전년 대비 24% 수준으로 하락, 주택 시장 둔화가 가속화되고 있다는 평이다. 알파인 매크로 리서치에 따르면 은행들이 보고한 모기지 수요 역시 20%가 넘게 하락한 것으로 나타났다. 특히 주택 임대료가 고공 상승세를 보이면서 미국 세입자의 약 15%가 임대료를 지불하지 못하고 있는 것으로 나타나 우려가 커지고 있다. 블룸버그에 따르면 올 여름 임대 기간이 종료되면서 강제 퇴거 가능성이 있는 미국인들이 급증하는 것으로 나타났다. 센서스국의 조사에 따르면 약 6천만 가구가 임대로 거주하고 있으며 이 중 840만명의 미국인이 임대료를 지불하기 위해 고군분투하고 있는 것으로 관측된다. 블룸버그는 지난 12개월 동안 670만 가구의 임대료가 평균적으로 최소 250달러가 인상됐다고 보도했다. 또한 350만 가구는 향후 2개월 내에 강제 퇴거 가능성이 있다고 분석했다. 데이터에 따르면 퇴거에 가장 취약한 계층은 흑인과 연소득이 2만 5천달러를 하회하는 저소득층인것으로 나타났다. 특히 흑인은 거의 4분의 1이 임대료 지불을 제때 못하고 있는 것으로 관측되며 우려를 자아냈다.

안녕하세요. 뷰스레터 독자 여러분. 저는 지난 2007년 12월 새 직장에 취업해 미국에 왔습니다. 제 기억으로 당시 미국의 경제 상황은 더할 나위 없이 좋았습니다. 회사는 설립한 지 얼마 되지 않았는데도 빠르게 성장했습니다. 2008년 여름 회사의 전 사원은 올랜도에 있는 ‘유니버설 스튜디오’로 워크숍을 다녀오기도 했습니다. 모든 게 풍족했던 시기였습니다. 당시 제 주변에는 집을 여러 채 소유한 분들이 꽤 많았습니다. 한두 채도 아니고 4~5채씩 집을 샀다가 매각하면서 수익을 올리기도 했는데요. 부동산 가격이 계속 상승세를 보이면서 시세차익을 노린 부동산 투자가 가능했습니다. 특히 ‘신용(Credit)’에 상관없이 쉽게 주택담보대출을 받을 수 있다는 점도 한몫했습니다.하지만 거기까지였습니다. 2008년 하반기부터 ‘악몽’의 시간이 왔습니다. 서브프라임 모기지 사태로 미국을 비롯한 세계경제가 침체기에 들어섰기 때문인데요. 제가 다니던 회사의 직원은 경기침체 기간 중 3분의 1 수준으로 쪼그라들었습니다. 선배들은 자리를 잃었고, 동료들도 하루아침에 자리를 비우거나 다른 지사로 뿔뿔이 흩어졌습니다. 광고 시장이 타격을 받자 회사 매출이 급격하게 줄어든 탓이었습니다.부동산 시장이 무너진 것이 가장 큰 요인이었습니다. 미국 부동산 시장은 그만큼 미국 경제와 밀접하게 연관 돼 있습니다. 부동산 중개인, 모기지 대출 담당자 등이 업계의 많은 종사자들이 직장을 잃었고, 건설경기가 주춤해지자 실업자가 우후죽순 늘기 시작했습니다. 일자리를 잃은 미국인들은 모기지 대출 상환금을 갚지 못해 은행으로부터 집을 차압당한 후 거리로 내몰렸고, 소비심리 또한 급격하게 위축되면서 문을 닫는 식당과 소매업체들이 줄을 이었습니다. 당시 애틀랜타의 한 한식당은 경영이 어려워지자 설렁탕 한 그릇을 3.99달러에 판매한 적도 있습니다.상업용 부동산 시장도 초토화됐습니다. 시기를 잘못 맞춘 부동산 개발업체는 건물을 짓다 말고 파산 선고를 하기도 했는데요. 소매 업체가 망하자 렌트를 채우지 못했고, 잘 지어놓은 상가 건물은 텅텅 비어서 흉물처럼 남아있기도 했습니다. 상업용 건물 대출자들이 채무불이행 상태에 놓이자 이번엔 은행들이 줄줄이 파산을 선언했습니다. 제가 사는 조지아주에서는 수십 개의 은행이 파산하면서 ‘은행들의 무덤’으로 불릴 정도였는데요. 당시의 경험 때문에 ‘부동산 시장 붕괴 = 경기 침체’라는 나름의 방정식이 제 머릿 속에 깊이 박혀있습니다. 최근 미 경제와 부동산 시장을 보면 당시의 악몽이 ‘오버랩’ 되기도 합니다. 당시 금융위기는 2000년대 초반 IT버블 붕괴 - 911사태 - 아프간, 이라크 전쟁- 미 정부의 경기부양책 - 초저금리 정책- 유동성 파티 - 부동산 버블 - 그리고 세계 금융위기로 이어졌습니다.이번에는 코로나19 - 러시아-우크라이나 전쟁 - 미국의 경기부양책 - 초저금리 정책 - 유동성 파티로 인한 인플레이션 급등까지 진행됐습니다. 아직 어디서도 버블은 터지지 않았는데요. 미 중앙은행인 연준은 경제 연착륙을 위해 시장을 달래가면서 통화정책을 펼쳤지만, 인플레이션이 잡히지 않자 ‘자이언트 스텝’ 단행으로 ‘배수의 진’을 쳤습니다. 이에 많은 경제학자와 기업 그리고 시장에서 ‘경기침체’ 가능성을 높게 점치고 있습니다. 오늘 뷰스레터에서는 지난해와는 확연하게 달라진 미국의 주택시장과 상업용 부동산 시장 분위기, 그리고 달라진 환경 속에서 등장한 새로운 트렌드를 다뤄봤습니다.