美 주택시장 '버블' 인가 ... 댈러스 연은이 본 세 가지 시그널은?

지난해 미국 주택시장은 그 어느 때보다 호황을 누렸다. 사상 최저 수준의 모기지 이자율과 코로나19 팬데믹으로 촉발한 수요가 폭발하면서 공급 부족 상황과 맞물린 탓이다.

이 때문에 최근 경제학자들 사이에서는 '부동산 버블'에 대한 조심스러운 전망이 나오기 시작했다. '버블'의 사전적 정의를 보면 투자, 생산 등 실제 조건이 따르지 않는데도 물가가 오르고 투기 현상이 심해지면서 돈의 흐름이 활발해지는 현상이다.

지난달 31일(현지시간) 댈러스 연방준비은행은 경제학자들과 연구원이 작성한 보고서에서 '버블' 가능성을 지적했다. 연구진은 보고서에서 "2000년대 초반 이후 처음으로 미국 주택시장이 비정상적인 움직임을 보이고 있다"면서 "지난해 주택 가격이 펀더멘탈과 점점 더 멀어지고 있다는 지표들이 나오고 있다"라고 밝혔다.

리얼터 닷컴에 따르면 미국의 일반적인 주택 리스팅 가격은 지난 2년간 27%나 급등했다. 또 지난 3월 31일 현재 미국의 전국 주택 가격 중간값은 기록적인 수준인 40만달러를 넘어섰다.

댈러스연은은 미 주택시장 '거품' 이상 징후를 판단하기 위해 3가지 지표를 분석했다. 우선 '과열(exuberance)' 추적 통계적 모형을 조사한 결과, 현재 과열 지표가 115%로 나타났다. 이 모형은 경제 펀더멘털로 설명할 수 없을 정도로 가격이 급격하게 오르고 있는 지를 평가하는 지표다. 과열 지표가 95%를 넘으면 "비정상적인 폭발적 행동'을 경험하고 있다는 것을 의미한다.