FHA론

포스트 팬데믹 이후 뜨거운 열기를 내뿜던 미국의 주택시장이 빠르게 식고있다. 미 최대은행 JP모건에 따르면 2025년 들어 미국의 주택시장이 경고등을 켜기 시작했다는 분석이다. 가파른 금리상승과 경기 불확실성이 지속되는 가운데 주택 구매자와 판매자가 모두 움츠러들며 시장 활력이 급격히 떨어지고 있는 것이 원인이다. 주목할 만한 점은 일부 지역의 주택시장이 심각한 위기 신호를 보내는 반면 다른 지역은 여전히 뜨거운 분열 조짐이 보이고 있다는 점이다. JP모건은 2025년 미국 주택시장이 "대부분 완전히 정체된 상태로 남을 것"이라며 사실상 성장이 사라진 시장이 될 것으로 내다봤다. 주택 경기 성장률은 3% 이하로 침체되고 기존 주택 판매량으로 측정되는 수요는 역사적 최저치에 머물면서 시장이 '동결'될 것이란 분석이다. 이는 포스트 팬데믹 이후 정부의 경기 부양책으로 인한 초저금리와 재정 부양책이 마무리되고 긴축의 시대로 들어서면서 나타난 현상이다. 팬데믹 이후 초저금리로 인한 급격한 주택 버블이 고금리로 막히면서 만들어낸 비정상적인 수요와 공급의 충돌이 뒤섞인 결과라 할 수 있다. 가장 눈에 띄는 변화는 주택 판매 소요 기간이다. 평균적인 미국 주택은 현재 계약 체결까지 54일이 걸리면서 팬데믹이 한창이던 2020년 3월 이후 가장 느린 속도를 보이고 있다. 불과 1~2년 전만 해도 주택은 리스팅 직후 며칠 내에 팔릴 정도로 빠르게 거래가 됐지만 고금리와 고평가된 주택에서 소비자들이 빠르게 물러서고 있는 것이다.

집을 구입한다는 것은 미국에서나 한국에서나 큰 재정적 결단임에 틀림이 없습니다. 특히 지금처럼 모기지 이자율이 전례없는 속도로 치솟고 있는 상황에서 집을 구입한다는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 어려운 상황이지만 내집 마련을 '저점에 사서 고점에 판다'는 투자 법칙처럼 할 수는 없는 일입니다. 사는 집이기 때문에 투자 대상만은 아닙니다. 때에 따라서는 불리한 상황에도 결정을 내려야 할 때가 있습니다. 쉬운 일은 아니지만 어려운 상황일수록 철저하게 알아보고 현명한 구매를 해야 합니다.미국에서 처음 주택을 구입하는 분들은 모기지 선택과 그 과정이 더욱 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 특히 모기지 이자율을 어떻게 받느냐는 그 무엇보다 중요합니다. 금리가 향후 15년에서 30년 대출금액의 상당부분을 차지하기 때문에 낮은 이자율로 받기위해서 어떻게 준비를 해야하는지를 아는것이 중요합니다.미국은 이자와 세금의 나라입니다. 뉴저지에서 50만달러의 주택을 30년 고정 모기지를 통해 구입하면 30년 후 내는 이자는 연이율 6.25%를 기준으로 총 57만달러가 넘고 세금(2%)은 30만달러가 됩니다. 30년간 이자와 세금에만 87만달러를 지불해야 합니다. 주택 구입 첫 해 세금은 1만 4000달러에 이자만 2만 9000달러를 냅니다. 원금은 5680달러밖에 못 갚습니다. 20년 후가 되어야 겨우 원금과 이자가 비슷해집니다. 그만큼 모기지 이자는 중요할 수 밖에 없습니다. 그렇다면 미국에서 주택을 구입하기 위해 무엇을 준비해야 할까요? 주택담보대출 모기지 신청시 숙지해야 하는 가장 기본적인 5가지 요인을 살펴봅니다.