공유오피스 신드롬을 일으켰던 위워크가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹이 일으킨 변화를 극복하지 못하고 결국 파산보호를 신청했다. 한때 기업가치 470억달러(약 61조6440억원)를 웃돌며 승승장구했지만, 코로나19 팬데믹으로 인한 사무실 수요 급감과 금리 인상으로 커진 비용 부담을 끝내 덜어내지 못했다. 위워크 사태로 공유오피스 산업과 상업용 부동산 시장에 대해 우려가 번지고 있다. 위워크는 이번 파산 신청을 계기로 임대차 계약을 수정할 수 있게 돼 공유오피스 사업을 지속한다는 방침이지만, 재임대라는 사업모델의 전면 수정은 불가피해 보인다. 상업용 부동산 시장은 큰손이었던 위워크의 임대계약 수정 행보로 인해 추가적으로 악영향을 받을 것이란 전망이 지배적이다. 이번 위워크 파산이 주는 비즈니스의 교훈을 점검해본다.
지난해 미국 주택시장은 그 어느 때보다 호황을 누렸다. 사상 최저 수준의 모기지 이자율과 코로나19 팬데믹으로 촉발한 수요가 폭발하면서 공급 부족 상황과 맞물린 탓이다. 이 때문에 최근 경제학자들 사이에서는 '부동산 버블'에 대한 조심스러운 전망이 나오기 시작했다. '버블'의 사전적 정의를 보면 투자, 생산 등 실제 조건이 따르지 않는데도 물가가 오르고 투기 현상이 심해지면서 돈의 흐름이 활발해지는 현상이다. 지난달 31일(현지시간) 댈러스 연방준비은행은 경제학자들과 연구원이 작성한 보고서에서 '버블' 가능성을 지적했다. 연구진은 보고서에서 "2000년대 초반 이후 처음으로 미국 주택시장이 비정상적인 움직임을 보이고 있다"면서 "지난해 주택 가격이 펀더멘탈과 점점 더 멀어지고 있다는 지표들이 나오고 있다"라고 밝혔다. 리얼터 닷컴에 따르면 미국의 일반적인 주택 리스팅 가격은 지난 2년간 27%나 급등했다. 또 지난 3월 31일 현재 미국의 전국 주택 가격 중간값은 기록적인 수준인 40만달러를 넘어섰다.댈러스연은은 미 주택시장 '거품' 이상 징후를 판단하기 위해 3가지 지표를 분석했다. 우선 '과열(exuberance)' 추적 통계적 모형을 조사한 결과, 현재 과열 지표가 115%로 나타났다. 이 모형은 경제 펀더멘털로 설명할 수 없을 정도로 가격이 급격하게 오르고 있는 지를 평가하는 지표다. 과열 지표가 95%를 넘으면 "비정상적인 폭발적 행동'을 경험하고 있다는 것을 의미한다.
미 연방준비제도(연준)가 오는 11월 테이퍼링(양적완화 축소)을 시작할 것으로 보인다. 테이퍼링(tapering)은 미 정부가 국채, 회사채 등의 자산을 직접 매입하여 시중에 풀렸던 자금을 줄이는 방식을 말한다. 양적 완화의 규모를 점진적으로 축소하면서 경제에 미치는 부작용을 최소화하는 출구 전략을 말한다.유례없이 낮은 금리로 인해 많은 미국인들이 기존의 높은 이자율 주택담보대출 상품에서 낮은 이율의 상품으로 갈아타는 붐이 지속되었다. 실제로 일정 수준 이상의 신용점수를 보유한 미국인들 대부분 2%대의 이자율로 주택 구매가 가능했다. 이에 이자금액을 아끼기 위해 모기지 리파이낸싱(Refinancing)이 유행이었다.동시에 코로나 사태에도 이례적으로 주택 수요가 폭발적으로 늘었다. 인건비, 목재 등 주택 공급가격 상승과 집을 지을 땅 부족으로 주택 거래 붐이 일었고 이에 주택 담보 대출 금액은 지속적으로 늘어오던 상황이었다. 월별 모기지 론 대출 금액은 2019년에는 천8백억달러 (210조원) 에서 2020년 3천억달러(350조원) 까지 증가 했고 2021년 1분기에는 전체 대출 금액이 8조7천억 달러 (1경161조원) 에 이르렀다.
