"미국에서 집 사볼까?"...미 부동산 취득, 전문가 선임이 중요한 이유

트럼프 2기가 출범하면서 미국 부동산 투자에 대한 관심이 더욱 고조되고 있다. 그러나 미국 부동산 시장은 낯선 환경 속 복잡한 규제와 거래 절차, 높은 초기 진입장벽으로 인해 한국 투자자들에게 쉽지 않은 도전이다.

특히, 한국 기업과 개인 투자자들은 인허가 절차, 세금 구조, 지역별 상이한 규제, 높은 중개 수수료 등 한국과 모든 것이 다르다. 전혀 다른 시장 구조를 이해하지 못해 실패하는 사례가 많다.

한국인을 대상으로 미국 부동산 종합 서비스를 제공하는 빌드블록은 지금까지 1만 건 이상의 투자 상담과 수백 건의 실제 투자 사례를 통해 한국 투자자들이 공통적으로 겪는 문제들을 직접 경험한 바 있다.

경험에 따르면 한국 개인 부동산 투자자들은 미국 부동산 투자시 (1) 거래 과정에서 매우 복잡한 서류 절차 (2) 예상보다 높은 브로커 비용 (3)여러 이해관계자와의 조율 문제를 겪는다는 점을 발견했다.

또 한국 기업은 (1) 당초 계약보다 긴 공사 기간 (2) 높은 인테리어 비용 (3) 중첩된 건설 및 부동산 관련 규제로 인해 어려움을 호소했다.

미국 부동산 투자에 관심을 가진 개인 자산가와 미국 시장 진출을 희망하는 기업 고객들이 직면하는 주요 어려움과 이슈들을 정리했다. 

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한국과 미국의 부동산 거래시 가장 큰 차이는 '브로커'의 존재 유무다. 한국도 부동산 거래 시 공인중개사의 조율을 받지만 미국의 전문 '브로커(Real Estate Broker)'와 개념이 다르다.

미국에서는 구매자와 판매자가 각각 자신을 대리할 브로커(Real Estate Broker)를 선임하면서 거래를 시작한다. 두 브로커는 독립적인 조율 기관인 에스크로(Escrow)를 통해 거래 협상을 진행한다. 

한국에서는 부동산 거래 시 등기부등본을 확인하여 해당 부동산이 담보 대출에 설정되어 있는지, 법적 의무나 권리 사항이 있는지를 검토한다. 미국에서는 부동산의 소유권을 ‘타이틀(Title)’이라 하며, 등기부등본에 해당하는 법적 권리 및 의무 사항이 담긴 문서를 ‘타이틀 리포트(Title Report)’라고 부른다.

부동산 구매는 구매자 브로커를 통해 판매자에게 구매 의향을 담은 RPA(Residential Purchase Agreement)를 제출하고, 판매자가 이를 수락하면 에스크로 절차가 시작된다. 에스크로는 중립적으로 소유권 이전, 현장 실사, 가격 협상 등을 조율한다.

에스크로가 시작되면, 가장 최신의 정보를 담은 ‘프리리미너리 타이틀 리포트(Preliminary Title Report)’를 확인할 수 있다. 이를 통해 해당 부동산의 소유주, 담보 대출 여부, 체납된 재산세 존재 여부 등을 검토할 수 있으며, 만약 조정이 필요한 사항이 있다면 구매자 측 브로커를 통해 판매자에게 요청해야 한다.

미국인들은 단독주택을 선호하며, 대부분 목조주택으로 지어져 있어 부동산 구매 시 시설 점검(Inspection)이 중요하다. 구조, 전기, 배관 등의 상태를 꼼꼼히 확인해야 하며, 직접 점검이 어려운 경우 전문 인스펙터를 고용할 수 있다. 점검에서 수리가 필요한 부분이 발견되면, 구매자는 브로커를 통해 판매자에게 수리를 요청하거나 집값을 낮추는 협상을 할 수 있다. 

그러나 판매자가 요구가 지나치다고 판단하면 거래를 중단하고 다른 구매자와 협상할 수도 있다. 이러한 미묘한 신경전과 협상은 구매자와 판매자를 대리하는 브로커들이 주도적으로 조율한다.

미국의 부동산 중개 수수료는 일반적으로 판매 가격의 4~6%로, 구매자와 판매자 측 브로커가 반씩 나누는 것이 관행이다. 이는 한국의 수수료보다 약 10배 높은 수준으로, 많은 투자자들이 부담을 느낀다.

기존에는 판매자가 양측 브로커의 수수료를 부담했으나, 2024년 8월 17일부터 시행된 미국 전국부동산중개인협회(NAR)의 새로운 규정에 따라, 구매자와 판매자가 협의하여 수수료를 분담할 수 있게 됐다. 이에 따라 구매자도 일부 수수료를 부담할 가능성이 커졌다.

모든 협상이 마무리되고 잔금이 지급되면, 에스크로가 종료되며 소유권 이전이 이루어진다. 한국의 집문서와 유사한 개념으로, 미국에서는 ‘그랜트 디드(Grant Deed)’라는 서류가 소유권 증서를 의미한다. 구매자와 판매자가 그랜트 디드에 서명한 후, 이를 ‘등기소(Recording Office)’에 신고해야 소유권이 공식적으로 구매자에게 이전된다.

한국 부동산 투자 개발 경험이있는 기업들 조차도 미국에서 부동산 개발 및 건설 프로젝트를 진행할 때, 부동산 구매 절차 외에도 공사비, 공사 기간, 인허가 절차 등 한국과는 다른 다양한 요소로 인해 많은 어려움을 겪는다.

글로벌 부동산 기업 CBRE의 2024년 글로벌 오피스 인테리어 비용 가이드 보고서(Global Office Fit-Out Cost Guide 2024)에 따르면, 미국의 인테리어 비용은 한국보다 약 3배 높은 것으로 조사됐다. 이는 미국의 높은 인건비와 자재비, 까다로운 규제, 그리고 시공 속도 차이에서 비롯된다.

실제로 삼성전자, LG에너지솔루션, TSMC 등 주요 기업들도 미국 내 생산설비 건설을 추진했으나, 공사비 급등 등의 이유로 일부 프로젝트가 중단되거나 축소되었다. 최근 트럼프 정부의 ‘미국 우선주의’ 정책에 따라 관세 부과가 예고되면서 건설 자재 수급에도 영향을 미치고 있어, 향후 미국 내 건축 및 인테리어 비용은 더욱 상승할 것으로 전망된다.

공사비뿐만 아니라 공사 기간도 한국보다 훨씬 오래 걸리는 경우가 많다. 이는 숙련 노동력 부족, 복잡한 인허가 절차, 그리고 지역별로 상이한 규제가 주요 원인이다.

미국 인구조사국(US Census Bureau)과 전국주택건설협회(NAHB)의 분석에 따르면, 2023년 기준 다가구 건물의 평균 건설 기간은 인허가 승인 후 20.5개월이었다. 이는 2022년보다 0.7개월, 2021년보다 3개월 더 긴 기간으로, 2020년 이후 인허가 승인 기간은 계속해서 증가해왔다.

미국 건설산업협회(AGC)의 보고서에 따르면, 미국 내 건설업 노동자의 20% 이상이 55세 이상으로, 대규모 은퇴가 예상된다. 그러나 신규 인력의 유입은 부족해, 이는 공사 인건비 상승과 일정 지연을 초래하고 있다. 

특히 코로나19 팬데믹 이후 노동 시장 변화로 숙련공 확보가 더욱 어려워졌다. 전기, 배관, 용접 등 기술직 인력이 부족해 특정 공정에서 지연이 발생할 가능성이 크다. 또한, 트럼프 정부의 강경한 반이민 정책은 건설업 노동력 감소를 더욱 가속화할 것으로 보인다.

미국의 건축 인허가 과정은 느리고 복잡하며, 여러 가지 이유로 지연될 수 있다. 건축 단계마다 시 정부의 건물안전부서(Building & Safety Department)에서 직접 검사를 수행해야 하는데, 이는 한국의 감리 시스템과 차이를 보인다. 

엄격한 규정 준수와 조닝 규정, 개발 유형에 따른 추가 허가 절차가 필요하며, 모든 시공업자는 책임 보험과 직원 안전 보험을 가입해야 한다. 일부 프로젝트는 지역 커뮤니티 의견을 반영하는 공공 참여 과정이 있어 추가 시간이 소요될 수 있다. 이로 인해 건설 인허가 및 완료 기간이 늘어나 투자자들은 예상보다 길어진 일정과 비용 상승으로 재정적 부담을 겪을 수 있다.

이와 같은 차이로 인해 한국 기업들은 미국 진출 시 부동산 문제에서 큰 어려움을 겪는다. 예산은 어느 정도 조정할 수 있지만, 시간 부족은 해결이 어렵기 때문이다.

한국에서 미국 부동산 매입을 고민하는 시점부터 전문 파트너사와 함께, 한국과 미국의 부동산 개발 문화 차이를 이해하고 체계적인 마스터 플랜을 세우는 것이 중요하다.