뉴트럼프 시대, 주목해야할 美 부동산 4대 트렌드는?

도널드 트럼프 2기 행정부 출범으로 글로벌 패권 경쟁이 치열해지고 있다. 트럼프 대통령이 출범하자 마자 시행한 관세 전쟁과 행정명령 등은 향후 기술 및 자산의 흐름을 바꾸는 '게임 체인저'가 되고 있는 상황.

한국은 정부와 기업, 개인 등 경제 주체가 한번에 큰 영향을 받고 있다. 미국으로의 자산 이전 흐름이 거세지고 있는 것. 대미 환율 급등에도 한국의 미국 주식 투자 규모는지난 2019년 약 39조 원에서 2024년 108조 원으로 2.7배 증가했다.(한국은행, 환율 1400원 기준). 

미국 부동산 투자 열기도 가열되고 있다. 실리콘밸리, 뉴욕, LA 등 미국 주요 지역에 거점 오피스를 두고 부동산 종합 서비스를 제공하는 한국계 스타트업 빌드블록(대표 정지원, BuildBlock)에 따르면, 미국 부동산 관련 상담 문의는 트럼프 대통령 출범 이후 전년 대비 5배 이상 급증했다. 특히, 1000억 원 이상의 자산을 보유한 패밀리 오피스나 기업 고객들의 미국 부동산 매입·투자 트렌드가 두드러지게 나타나고 있다. 

이러한 흐름의 주요 배경으로는 미국의 리쇼어링 정책이 꼽힌다. 바이든 행정부 시절 추진했던 ‘인플레이션 감축법(IRA)’과 ‘반도체지원육성법(CHIPS Act)’ 등이 미국 내 제조업과 투자를 유도, 글로벌 자본을 흡수하는 역할을 하고 있다. 여기에 한국의 불안한 정세까지 맞물리면서, 자산가와 기업들의 미국행이 더욱 가속화되고 있다.

빌드블록은 최근 한국 기업의 미국 진출을 지원하는 솔루션 사업부를 신설, 이를 지원하고 있다. 현재 국내 반도체 기업과 협력해 텍사스 오스틴 지역에 산업단지를 개발 중이며, 건설사와 함께 LA 팰리세이드 화재 지역 재건 프로젝트도 추진하고 있다. 또 K-컬처 붐에 맞춰 미국에 매장을 오픈하려는 F&B 브랜드와의 협업도 활발히 진행 중이다.

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미국 진출 혹은 미국 부동산 투자로 자산 이전을 계획중인 고객들의 최근 가장 큰 관심사도 트럼프 2기 행정부 출범에 따른 변화에 맞춰져있다. 트럼프 대통령의 새로운 정책은 과연 부동산 시장에 어떠한 영향을 미치게 될까?

부동산 기업인 CBRE(Coldwell Banker Richard Ellis),전미주택건설협회( NAHB, National Association of Home Builders),캘리포니아 부동산 중개인협회( CAR, California Association of Realtors) 등 주요 기관들의 분석을 종합해봤다.

트럼프 대통령은 지난 1월 20일 두 번째 임기를 시작하며 다시 한 번 ‘미국 우선주의(America First)’를 강력히 선언했다. 그는 취임사에서 보호주의와 강경한 경제적 자국 우선 정책을 강조하며, 글로벌 경제와 투자 시장에 강렬한 메시지를 던졌다. 

국경 보호, 에너지 확대, 관세 강화 등 트럼프의 공언은 단순한 공약에서 그치지 않는다. 이 정책들은 미국 경제와 부동산 시장 전반에 걸쳐 지각 변동을 일으킬 강력한 정책들로 평가받고 있다. 특히 미국 부동산 시장에는 도전과 기회를 동시에 제시한다. 미국 진출을 모색하는 한국 기업과 투자자들에게는 새로운 해석과 전략적 대응이 필요하다.

1. 이민자 정책: 건설 노동력 공급 부족과 비용 상승 예고

트럼프 전 대통령은 ‘미국 우선주의(America First)’ 정책을 앞세워 강력한 이민 규제를 추진하고 있다. 그는 '멕시코 대기 정책(Remaining in Mexico)'을 재도입, 불법 이민자의 미국 정착을 더욱 어렵게 만들겠다고 밝혔다. 이러한 정책 변화는 노동 시장, 특히 이민자의 비율이 높은 건설업계에 직접적인 영향을 미칠 것으로 보인다.

전미주택건설협회(NAHB)에 따르면, 미국 건설 노동자의 25.5%가 이민자로 구성되어 있다. 캘리포니아와 텍사스주에서는 이 비율이 40%를 초과한다. 따라서 트럼프 행정부의 강력한 반이민 정책은 노동력 공급이 줄어들 수 있다는 것을 의미한다. 이 경우 건설 비용이 상승하고, 신규 주택 공급 감소로 이어질 가능성이 크다. 

주택 공급이 줄면 가격이 오른다.  결국 주거 비용 부담이 증가하면서 실수요자들의 내 집 마련이 더욱 어려워질 것이다. 특히, 이민 노동자 감소로 공급 차질이 심각해질 가능성이 높은 국경 지역에서는 신규 주택 공급이 더욱 위축될 것으로 예상된다.

실제 캘리포니아부동산협회(CAR)에 따르면 2025년 캘리포니아의 중간 주택 가격은 90만9400달러로 2024년 대비 4.6% 상승할 것으로 예상된다. 이러한 가격 상승세는 캘리포니아의 만성적인 주택 공급 부족 상황과 고금리 완화 기대감에 따른 주택 구매 수요가 맞물리면서 더욱 가속화될 것으로 보인다.  

텍사스는 이민 규제 강화로 건설 노동력이 줄어드는 것은 불가피할 것으로 예상되지만, 강한 주택 수요를 바탕으로 지속적인 시장 성장이 기대된다.

부동산 조사업체 리얼터닷컴(Realtor.com)이 발표한 '2025년 최고의 주택 시장' 전망에 따르면, 2025년 미국 전체 기존 주택 매매 증가율은 1.5% 수준이지만 텍사스주의 주요 도시들은 이를 크게 웃도는 성장세를 보일 것으로 전망된다. 이는 높은 경제 성장률과 기업 이전에 따른 인구 유입이 계속되고 있기 때문이다.

2. 에너지 정책: 텍사스 등 산업용 부동산 수요 증가  

트럼프 대통령은 ‘에너지 독립’을 강조하며 미국 내 석유 및 천연가스 시추 확대를 공언했다. 이는 바이든 행정부의 탄소중립 정책과 대비되는 행보로 미국 최대 원유 생산지인 텍사스와 같은 주요 산유 지역의 경제 활성화를 예고한다.

에너지 산업의 확장은 해당 지역의 부동산 수요에도 직접적인 영향을 미칠 가능성이 크다. 특히 석유 및 가스 개발이 활발한 지역에서는 산업용 부동산과 물류 시설에 대한 투자 관심이 높아질 전망이다. 정유 및 석유 관련 산업의 물동량 증가로 물류 창고와 운송 인프라 확충이 필수적이며, 관련 기업들의 오피스 수요도 동반 상승할 것으로 예상된다.

또 상업용 부동산 시장에 부담을 주던 미 연방준비제도(Fed)의 금리 완화 가능성이 커지면서, 투자 환경이 한층 긍정적으로 조성될 것으로 보인다. 석유 및 가스 산업의 확장은 지역 경제를 활성화하고 인구 유입과 고용 증가를 촉진하는 효과도 가져올 것으로 예상된다.

3. 관세 정책: 주택 원자재 비용 증가…공급망 현지화 필수 

트럼프 행정부가 추진중인 급진적인 관세 정책도 부동산 시장에 영향일 미칠 수 있는 변수 중 하나다. 앞서 도널드 트럼프 대통령은 지난 1일 캐나다, 멕시코에 25% 보편관세를 부과하는 행정명령에 서명했다가 양국으로부터 국경 문제 보완 조치를 약속받고 시행을 30일 연기한 바 있다. 

지난 4일부터는 중국산 수입품 전반에 10% 추가 보편 관세를 부과하기 시작했다. 이러한 보호무역 조치는 건축 자재 비용 상승을 초래할 가능성이 크며, 특히 목재, 철강, 시멘트 등의 원자재 가격 상승이 예상된다.

NAHB에 따르면, 2023년 기준 미국 주택 건설에 사용된 수입 자재 규모는 약 130억 달러에 달하며, 새로운 관세 도입으로 인해 건설 자재 비용이 최대 40억 달러 증가할 것으로 예상된다. 자재 가격 상승은 전체 건설 비용에서 상당한 비중을 차지하기 때문에, 이는 결국 주택 가격 상승으로 이어질 가능성이 높다.

트럼프 행정부의 관세 정책은 미국 시장 진출을 모색하는 한국 기업들에게 새로운 도전 과제가 될 수 있다. 이에 대비하기 위해 현지 네트워크 확보가 더욱 중요해졌다.

특히, 원자재 및 건설 자재의 공급망을 사전에 현지화하고, 안정적인 유통망을 구축하는 전략이 필요하다. 이를 통해 주택 가격 상승 압력을 완화하고, 수익성을 확보하는 전략이 요구된다. 

4. 인프라 변화: LA 산불 피해 등 자연재해, 시장의 새로운 변수로

최근 LA 팰리세이드 지역에서 발생한 대규모 산불 피해가 건설 자재 가격 상승을 더욱 부추기는 요인이 되고 있다. 이번 화재로 목조 주택 등 약 7500채의 건물이 소실되면서, LA 지역의 신규 주택 건설 수요가 급증하고 있다. 집을 잃은 피해자들은 새 거처를 마련하기 위해 신규 주택을 매입하거나 렌트 시장으로 몰리고 있는 상황이다.

그러나 LA 팰리세이드 재건 사업은 아직 본격적인 시작 단계에조차 이르지 못했다. 피해 지역이 주로 100억 원 이상 고급 주택이 밀집한 곳이라 철거와 복구 작업도 더디게 진행되고 있다. 그럼에도 불구하고, 빌드블록에는 불에 탄 주택을 새로 짓기 위한 고객들의 문의가 이어지고 있다.

팰리세이드 지역의 재건을 위해서는 대량의 건설 자재와 인력이 필요하며, 이는 LA뿐만 아니라 미국 전역의 목재 및 건설 자재 수급에도 영향을 미칠 가능성이 크다. 동시에, 화재로 손상된 주택을 저렴하게 매입한 후 리모델링해 되팔려는 투자 수요도 점차 증가하고 있다.

한국인에게 미국 부동산은 여전히 낯설고 먼 시장이다. 매입 절차부터 법과 문화의 차이, 그리고 시장 변화를 면밀히 파악해야만 성공적인 투자와 자산 운용이 가능하다.

트럼프 2기 행정부의 출범뿐만 아니라, LA 팰리세이드 화재와 같은 기후 변화 이슈까지 고려해야 시장 흐름을 제대로 읽을 수 있다.

빌드블록은 지금까지 약 6000억 원 규모의 미국 부동산 자산을 매입·투자·운용하며 시장의 변화를 직접 경험해왔다. 이러한 과정에서 얻은 가장 큰 교훈은, 미국 부동산 투자에 있어 중요한 것은 단순히 1%의 수익을 더 높이는 것이 아니라, 1%의 비용을 더 들이더라도 정확하고 안전한 투자 전략을 수립하는 것이라는 점이다.

급변하는 시장 환경 속에서 신뢰할 수 있는 파트너의 역할이 더욱 중요해지고 있다. 탄탄한 현지 네트워크와 전문성을 갖춘 파트너와 함께하는 것이, 투자자들이 미국 부동산 시장에 보다 안전하고 효율적으로 진입하는 가장 확실한 방법이다.

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